Immobilienmakler, Verwalter, Bauträger und Eigentümer müssen beim Verkauf oder der Neuvermietung von Wohn- und Gewerbeobjekten stets einen gültigen Energieausweis bereithalten und die daraus entnommenen Energiekennwerte im Inserat nennen. Diese Verpflichtung ergibt sich aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und löst die früheren Regelungen der EnEV ab. In der Immobilienanzeige sind – falls ein Ausweis vorliegt – bestimmte Pflichtangaben aus dem Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben. Außerdem muss der Ausweis bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und spätestens bei Vertragsabschluss übergeben werden. Bei Verstößen drohen Bußgelder und rechtliche Konsequenzen.
Gesetzliche Grundlage im GEG
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt ab 2020 verbindlich die Energieausweispflicht und die Informationspflichten beim Immobilienverkauf oder -vermietung. § 80 GEG schreibt vor, dass vor Verkauf oder Neuvermietung ein Energieausweis ausgestellt sein muss, wenn noch kein gültiger Ausweis vorhanden ist. Eigentümer oder Bauträger müssen also sicherstellen, dass ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt. Das GEG stellt klar: Für Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien gelten Pflichtangaben (§ 87 GEG), und beim Übergang von Gebäudeeigentum muss der Ausweis den neuen Eigentümern übergeben werden.
Pflichtangaben aus dem Energieausweis im Inserat
In jeder gewerblichen Immobilienanzeige müssen laut § 87 GEG genau folgende Daten aus dem Energieausweis genannt werden:
- Art des Ausweises: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis.
- Endenergiekennwert: Entweder der Endenergieverbrauch (kWh/m²a) oder der Endenergiebedarf (kWh/m²a) des Gebäudes.
- Energieträger: Wesentliche Heizenergiequelle(n) des Gebäudes (z.B. „Erdgas“ oder „Öl“).
- Baujahr: Bei Wohngebäuden das im Ausweis angegebene Baujahr des Gebäudes.
- Energieeffizienzklasse: Bei Wohngebäuden die eingetragene Effizienzklasse (A+ bis H) auf der Farbskala.
Bei Nichtwohngebäuden müssen die Endenergiekennwerte getrennt für Wärme und Strom aufgeführt werden (bei Bedarfsausweis bzw. Verbrauchsausweis für Wärme und Strom jeweils separat). Diese Pflichtangaben gemäß GEG stellen sicher, dass Käufer und Mieter bereits in der Energieausweis-Immobilienanzeige transparent informiert werden.
Vorlage des Energieausweises (Besichtigung und Vertragsabschluss)
Neben dem Inserat sieht § 80 GEG genaue Regeln zur Vorlage des Energieausweises vor. Der Makler oder Eigentümer muss den Ausweis spätestens bei der Besichtigung dem Interessenten unaufgefordert vorlegen. Das kann durch Aushang oder Auslegen der Ausweiskopie während der Besichtigung erfolgen. Findet keine Besichtigung statt, muss der Energieausweis dem Käufer/Mieter unverzüglich nach Aufforderung vorgelegt werden. Nach Vertragsabschluss sind Verkäufer oder Vermieter verpflichtet, dem Käufer/Mieter den Ausweis (bzw. eine Kopie) als Vertragsbestandteil zu übergeben.
Kurz gesagt: Spätestens bei Unterzeichnung des Kauf- oder Mietvertrags hat der Ausweis dem neuen Eigentümer bzw. Mieter zu gehören. Diese Regelungen gelten für den Verkauf und analog für Vermietung/Pacht.
Wer ist verantwortlich?
Das GEG definiert klar, wer die Pflichten trägt. Primär ist der Eigentümer bzw. Bauträger verantwortlich, einen gültigen Ausweis zu erstellen oder zu beauftragen. Eigentümer müssen sicherstellen, „dass sie von Planer\:innen oder Architekt\:innen einen erforderlichen Ausweis erhalten“. Kommt ein Immobilienmakler oder Verwalter hinzu, der die Anzeige veröffentlicht und Besichtigungen durchführt, trägt er ebenfalls Mitverantwortung. § 87 GEG nennt ausdrücklich: Verkäufer, Vermieter, Verpächter oder der Immobilienmakler, sofern einer von ihnen die Veröffentlichung der Anzeige verantwortet, müssen sicherstellen, dass die Pflichtangaben aus dem Ausweis im Inserat erscheinen.
Das heißt: Ist der Makler beauftragt, muss er Daten aus dem Energieausweis ins Inserat übernehmen und den Ausweis den Interessenten zeigen. Fehlt noch ein gültiger Energieausweis, muss er den Eigentümer darauf hinweisen und die Erstellung veranlassen. Hausverwalter agieren in ähnlicher Weise wie Makler und sollten in Verwaltungsverträgen regeln, wer Ausweis und Infos bereitstellt. Zusammengefasst gilt die GEG-Maklerverantwortung: Makler (und Verwalter) dürfen keine Wohnungsanzeige ohne die erforderlichen Energiekennwerte inserieren und müssen dem Eigentümer die Pflicht zur Ausweiserstellung klar machen.
Fehlender oder abgelaufener Energieausweis
Liegt kein gültiger Energieausweis vor, darf kein Vertrag geschlossen werden. Nach § 80 Abs. 3 GEG ist vor Vermietung oder Verkauf ein Energieausweis „auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt“. In der Praxis bedeutet das: Eigentümer müssen vor dem Inserieren einen neuen Ausweis einholen, wenn der alte älter als 10 Jahre ist oder fehlt. Ein abgelaufener Energieausweis (älter als 10 Jahre) muss also erneuert werden.
Gibt es keinen Ausweis, kann auch nichts angezeigt werden – andernfalls riskieren sowohl Eigentümer als auch Makler Bußgelder. Ausnahmen bestehen nur in engen Sonderfällen, etwa für denkmalgeschützte Gebäude oder sehr kleine Objekte (<50 m² Nutzfläche). Ansonsten gilt: Wer verkauft/vermietet, braucht einen Ausweis. Wird später etwa bei einer Besichtigung oder durch Behörden festgestellt, dass ein Ausweis fehlt oder nicht mehr gültig ist, können die Vertragsparteien die Vereinbarung anfechten oder es drohen strafrechtliche Konsequenzen.
Bußgeldrisiken und rechtliche Konsequenzen
Die Nichteinhaltung der Ausweis- und Informationspflichten ist eine Ordnungswidrigkeit. Laut GEG (§108) drohen Bußgelder für Verstöße wie fehlende Angaben im Inserat oder unterlassene Ausweisvorlage. Aktuell können Bußgelder bis zu 10.000 Euro betragen. Das betrifft etwa das Verschweigen der Pflichtangaben in der Anzeige oder das Nicht-Vorzeigen des Ausweises beim Besichtigungstermin. Auch die Unterzeichnung eines Kauf- oder Mietvertrags ohne Vorlage des Ausweises ist abmahnbar und kann teuer werden.
Neben Bußgeldern können auch Abmahnungen durch Wettbewerber oder Mieter/Bieter folgen, wenn etwa im Inserat falsche Energiekennwerte genannt werden. Zudem erhöht ein fehlerhafter oder fehlender Energieausweis die Haftungsrisiken: Käufer oder Mieter können Schadensersatz fordern, wenn sie nachweisen, dass sie infolge falscher Angaben höhere Nebenkosten erwartet haben.
Tipps für rechtssichere Umsetzung
- Ausweis rechtzeitig einholen: Eigentümer beauftragen frühzeitig einen Energieberater oder Aussteller, damit ein gültiger Ausweis vor Inseratsschaltung vorliegt.
- Pflichtangaben checken: Vor Veröffentlichung kontrollieren Makler, dass alle Pflichtangaben GEG (§87) ins Inserat übernommen werden (Art des Ausweises, Kennwert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse).
- Kopie bereit halten: Für Besichtigungen sollten Makler oder Verwalter stets eine Kopie des Ausweises griffbereit haben bzw. gut sichtbar auslegen.
- Fragen klären: Makler sollten Eigentümer schriftlich auf Ausweispflicht hinweisen (besonders bei Bauträgern oder Erbbaurechtsverkauf). Auch die Finanzierung neuer Ausweise sollten sie gegebenenfalls in den Vertrag aufnehmen.
- Ausweise aktuell halten: Beachten Sie die 10‑Jahres-Frist – nach Modernisierungen (Heizung, Dachdämmung usw.) kann es sinnvoll sein, den Ausweis zu aktualisieren.
- Dokumentieren: Sämtliche Übergaben und Vorlagen des Ausweises schriftlich dokumentieren (Protokoll, E-Mail, Notarunterlagen), um Nachweise für die rechtzeitige Vorlage zu haben.
Durch diese Maßnahmen bleiben Makler, Verwalter und Eigentümer rechtskonform. Pflicht Energieausweis Makler zu beachten heißt nicht nur, Bußgelder zu vermeiden, sondern auch das Vertrauen von Kauf- und Mietinteressenten zu stärken.
Quellen: Gesetze (§§ 80, 87 GEG) und Praxishinweise zum Energieausweis.