Energieausweistyp – Verbrauchs- oder Bedarfsausweis – was ist der Unterschied?

Ein Energieausweis visualisiert die Energieeffizienz eines Gebäudes auf einer Farbbalken-Skala von Grün (A+, sehr energie­sparend) bis Rot (H, sehr energie­intensiv). In Deutschland ist ein Energieausweis verpflichtend bei Verkauf oder Neuvermietung von Wohn- und Nichtwohngebäuden. Er gibt Auskunft über den spezifischen Heizenergie­verbrauch bzw. -bedarf und den verwendeten Energieträger. Eine schlechte Effizienzklasse signalisiert hohe künftige Heizkosten und drückt erfahrungsgemäß den Immobilienwert. Daher dient der Ausweis Käufern, Mietern und Planern als Transparenzinstrument.

Der Gesetzgeber unterscheidet zwei Ausweisarten: den Energieverbrauchsausweis (umgangssprachlich Verbrauchsausweis oder Verbrauchspass, fachsprachlich auch verbrauchsorientierter oder verbrauchsbasierter Energieausweis) und den Energiebedarfsausweis (auch Bedarfsausweis, Bedarfspass, Bedarfsenergieausweis oder bedarforientierter Energieausweis). Beide nutzen dieselbe Effizienzskala, arbeiten aber mit unterschiedlichen Daten und Methoden. Entsprechend variieren ihre Aussagekraft, Kosten und Anwendungsfälle. Im Folgenden werden Definition, gesetzliche Rahmenbedingungen, Berechnungsmethoden sowie Vor- und Nachteile beider Ausweistypen im Detail erläutert, verbunden mit praktischen Entscheidungshilfen und Beispielen.

Historischer Hintergrund und rechtlicher Rahmen

Die Pflicht zu Energieausweisen geht auf die EU-Gebäudeenergie­richtlinie (Energy Performance of Buildings Directive) zurück. Ziel ist es, den Energieverbrauch von Gebäuden transparent zu machen und langfristig zu senken. In Deutschland wurde 2007 mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) erstmals eine Ausweispflicht eingeführt. Seither muss bei Bau, Verkauf oder Vermietung ein Energieausweis vorliegen – zunächst für Neubauten (ab 2002), seit 2009 auch für Bestandsgebäude.

Im Mai 2021 trat das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft, das EnEV, EEWärmeG und KWKG bündelt. Das GEG übernahm die bisherigen Ausweispflichten unverändert. Es schreibt verbindlich vor, dass Eigentümer beim Hausverkauf oder bei Vertragsabschluss mit neuen Mietern einen gültigen Energieausweis vorlegen müssen. Notwendig sind außerdem bestimmte Angaben im Exposé, etwa Baujahr, Energie­kennwerte und Energieträger. Bei Nichteinhaltung drohen Bußgelder von mehreren Tausend Euro.

Ausnahmen sind nur wenige (z.B. denkmalgeschützte Gebäude, sehr kleine Gebäude unter 50 m²). Verordnete Fachleute – Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister, zertifizierte Energieberater – dürfen Energieausweise ausstellen und haften für die Richtigkeit der Angaben. Üblicherweise wird die Gebäudenutzfläche (nicht nur Wohnfläche) als Bemessungsgrundlage verwendet. Seit der GEG-Novelle 2023/24 müssen beide Ausweistypen zudem die jährlichen CO₂-Emissionen in kg/(m²·a) ausweisen (ermittelt über Emissionsfaktoren für die Energieträger). Die Gültigkeit eines Ausweises beträgt 10 Jahre – danach oder nach wesentlichen Modernisierungen (z.B. neue Dämmung, Heizungstausch) ist ein neuer Ausweis erforderlich.

Der Energieverbrauchsausweis (Verbrauchsausweis)

Der Energieverbrauchsausweis (auch Energieverbrauchspass oder verbrauchsbasierter Energieausweis) basiert auf den gemessenen Energieverbräuchen der vergangenen Jahre. Er berechnet den durchschnittlichen jährlichen Endenergie­verbrauch in kWh/(m²·a) auf Basis tatsächlicher Heiz- und Warmwasserverbräuche (typischerweise der letzten drei Jahren). Konkret werden alle Heiz- und ggf. Warmwasserverbräuche summiert und auf die Gebäudenutzfläche (DIN 277) bezogen. Anschließend wird der Verbrauch klimatisch normiert (ein sehr kalter Winter würde sonst zu einem überhöhten Wert führen). Der Ausweis gibt den so ermittelten Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a) an – ergänzt um den verwendeten Energieträger (z.B. Erdgas, Heizöl, Fernwärme).

Datenbasis und Erstellung

Für den Verbrauchsausweis muss der Eigentümer dem Aussteller folgende Daten liefern:

• Heiz- und Warmwasser-Verbrauch der letzten 3 vollen Jahre (z.B. aus Heizkostenabrechnungen oder Zähler­ständen). Fehlen ausreichend Langzeitdaten, kann kein Verbrauchsausweis erstellt werden.
• Anlagendetails: Informationen zu Heizungsanlage, Warmwasser­aufbereitung, ggf. Lüftungs- und Klimaanlagen (Typ, Alter, Wartungs­status).
• Sanierungsstand und Hüllflächen: Angaben zu vorhandener Dämmung von Dach, Wänden, Kellerdecke etc., Fensterqualität, eventuell nachträglich installierte Solaranlagen.
• Gebäudedaten: Baujahr, Bauart (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus usw.) und die gesamte beheizte Nutzfläche. Diese ergibt sich in der Regel aus der DIN 277; sie ist größer als die reine Wohnfläche.

Oft genügt es, diese Unterlagen digital (z.B. per E-Mail-Upload) bereitzustellen. Ein persönlicher Ortstermin ist beim Verbrauchsausweis im Normalfall nicht zwingend erforderlich – solange Fotos oder Pläne vorliegen, kann der Aussteller die Daten plausibel einpflegen. Ab der GEG-Novelle 2023 gilt jedoch eine strengere Sorgfaltspflicht: Der Aussteller muss unplausible Angaben auffälliger als zuvor überprüfen und gegebenenfalls eine Besichtigung verlangen, um offensichtliche Falschangaben (z.B. falsch übernommene Baujahr) zu vermeiden.

Die eigentliche Berechnung erfolgt dann automatisch in der Ausweis-Software:

• Die Jahresverbräuche aller Wohneinheiten des Gebäudes werden addiert und auf eine 12‑Monate-Basis sowie die Gesamtheizfläche bezogen.
• Dann wird der Mittelwert der letzten 3 Jahre gebildet, um jährliche Schwankungen zu glätten.
• Schließlich wird der mittlere Verbrauch per Flächenbezug (kWh durch m²) durch einen Wetter­korrekturfaktor normiert.
• Das Ergebnis wird auf der Effizienzskala A+ bis H positioniert. Seit 2024 zeigt der Verbrauchsausweis auch den jährlichen CO₂-Ausstoß in kg/(m²·a) (berechnet mit dem Emissionsfaktor des verwendeten Brennstoffs).

Beispiel: Ein Wohnhaus mit 120 m² beheizter Fläche verbrauchte in den Jahren 2021/22/23 insgesamt jeweils 12.000, 15.000 und 18.000 kWh Heizenergie. Der Durchschnitt ist 15.000 kWh pro Jahr, geteilt durch 120 m² ergibt 125 kWh/(m²·a). Nach Wetterkorrektur kann dies z.B. auf 130 kWh/(m²·a) steigen. Dieser Wert ist der ausgewiesene Energieverbrauch.

Aussage und Bedeutung

Der Verbrauchsausweis spiegelt die Praxisnutzung wider: Er zeigt die realen Heizkosten der letzten Jahre. Für Mieter oder Käufer bietet er einen direkten Anhaltspunkt, mit welchen Energiekosten zu rechnen ist (unter der Annahme ähnlichen Nutzerverhaltens). Im Ergebnis steht also der historische Ist-Verbrauch, nicht der theoretische Bedarf.

Vorteilhaft ist, dass der Verbrauchsausweis relativ schnell und günstig erstellt werden kann. Er benötigt keine detaillierte Gebäudeanalyse, sondern nur vorhandene Abrechnungen. Oft lassen sich die Daten „online“ einreichen. Typische Kosten liegen bei etwa 50–100 € für ein Einfamilienhaus (bei Vorliegen von Fotos). Selbst größere Wohnobjekte (6+ WE) kosten meist nur wenige hundert Euro. Nach einer Sanierung kann der Verbrauchsausweis rasch aktualisiert werden: Liegen nachträgliche Verbräuche vor, sinkt der ermittelte Verbrauchswert automatisch (vorausgesetzt, die Nutzer verhalten sich ähnlich wie zuvor).

Der Verbrauchsausweis hat aber wichtige Grenzen: Er berücksichtigt nicht die Gebäudequalität, sondern nur das Nutzerverhalten. Unterschiedliche Heizungsvorlieben verfälschen die Kennwerte: Ein ausgesprochen sparsamer Haushalt lässt ein Gebäude „grün“ aussehen, obwohl die Dämmung schlecht sein kann. Ein verschwenderischer Nutzer wiederum führt zu hohen Werten, auch wenn die Technik gut ist. Zudem können Leerstände oder wechselnde Belegung die Auswertung stark beeinträchtigen. Daher gibt der Verbrauchsausweis keine zuverlässige Prognose ab, wie effizient ein Gebäude nach einer Modernisierung tatsächlich ist. Er zeigt lediglich Vergangenheitswerte an.

Besonderheit: Der Verbrauchsausweis stellt nur den Endenergieverbrauch dar – es wird kein Primärenergiebedarf ausgewiesen (außer dem gemessenen Verbrauch und CO₂-Äquivalent). Ökologische Aspekte wie der Energieträger-Mix werden nicht direkt integriert.

Vor- und Nachteile (Verbrauchsausweis)

• Vorteile:
  • Kostengünstig und schnell: Benötigt nur vorhandene Abrechnungen und Basisdaten. Oft ist eine Online-Erstellung möglich.
  • Praxisnah: Zeigt den tatsächlichen Heizenergieverbrauch der letzten Jahre. Nützlich, um die realen Heizkosten der Vormieter einzuschätzen.
  • Einfache Aktualisierung: Nach einer Sanierung liefert er mit neuen Verbrauchsdaten schnell einen aktualisierten Wert (wenn dieselben Nutzer im Haus bleiben).
• Nachteile:
  • Nutzerabhängig: Heizverhalten, Lüftungsgewohnheiten und Haushaltsgröße beeinflussen das Ergebnis stark.
  • Eingeschränkte Aussagekraft: Gibt keinen Einblick in Bausubstanz oder Heiztechnik. Zwei identisch gebaute Häuser können sehr verschiedene Verbrauchswerte haben.
  • Keine Primärenergie/CO₂-Angabe: Ökologische Vergleichskriterien fehlen (abgesehen von der obligatorischen CO₂-Kennzahl).
  • Nicht immer zulässig: In bestimmten Fällen (siehe „Wann erforderlich?“) darf kein Verbrauchsausweis ausgestellt werden.
  • Kurzfristige Verzerrung: Ein extrem milder oder kalter Winter oder Leerstände verfälschen den Wert erheblich.
  • Kein Wohnungsausweis: Der Verbrauchsausweis gilt immer für das gesamte Wohngebäude, nie nur für eine einzelne Wohnung.

Trotz dieser Einschränkungen ist der Verbrauchsausweis für viele gängige Zwecke ausreichend und rechtlich zulässig, solange die Voraussetzungen stimmen (siehe Gesetzliches und Pflicht weiter unten). Für schnelle Marktübersichten oder die grobe Kostenabschätzung ist er ein praktisches Werkzeug.

Der Energiebedarfsausweis (Bedarfsausweis)

Der Energiebedarfsausweis (auch Bedarfsausweis oder Bedarfspass genannt) berechnet den theoretischen jährlichen Energiebedarf eines Gebäudes anhand seiner Bau- und Anlageneigenschaften. Er ermittelt, wie viel Energie das Gebäude unter normierten Bedingungen benötigt, unabhängig vom aktuellen Nutzerverhalten. Vereinfacht gesagt wird ein rechnerisches Modell des Hauses erstellt, das beim Vergleich verschiedener Objekte neutralisiert.

Datenbasis und Berechnung

Für den Bedarfsausweis müssen alle relevanten baulichen und technischen Daten bekannt sein:

• Gebäudesubstanz: U-Werte oder Materialeigenschaften von Außenwänden, Dach, Kellerdecke und Fenster. Gute Ausweis-Ersteller recherchieren diese in Bauunterlagen oder messen sie bei der Besichtigung.
• Geometrie: Dachneigung, Anzahl und Größe der Fenster, beheiztes Volumen und die gesamte Hüllfläche.
• Anlagentechnik: Typ der Heizungsanlage (Gas-Brennwertkessel, Wärmepumpe etc.), Alter und Wirkungsgrad. Auch die Dämmung von Heizungsrohren oder Lüftungsanlagen wird erfasst. Erneuerbare Energien (Solarthermie, Photovoltaik, Wärmepumpe) fließen über ihre Nutzungsgrade ein.
• Nutzungsdaten: Für die Warmwassererzeugung wird meist ein Standardverbrauch pro Bewohner angesetzt (z.B. 30–50 Liter/Tag). Die Auslegungstemperaturen (z.B. 20 °C Soll-Innentemperatur) und Lüftungsraten sind normiert vorgegeben.
• Baujahr und Sanierungsmaßnahmen: Historische Mindeststandards (z.B. Wärmeschutzverordnung 1977) werden berücksichtigt.

Der Aussteller erstellt aus diesen Angaben ein Energiebilanz-Modell des Gebäudes (oft mit Software nach DIN V 18599 oder DIN 4108). Dabei wird berechnet, welche Heizleistung erforderlich ist, um das Gebäude unter Normklimabedingungen warm zu halten. Daraus ergibt sich der Endenergiebedarf in kWh pro Jahr. Im Verbrauchsausweis wurde nur ein Verbrauchswert angegeben, im Bedarfsausweis findet sich zusätzlich der Primärenergiebedarf: Dabei wird der Endenergiebedarf mit einem festen Primärenergiefaktor multipliziert (z.B. Faktor 1,1 für Gas, 1,3 für Fernwärme, 0,2 für Holz). Anschließend werden diese Jahreswerte auf die beheizte Fläche bezogen (kWh/(m²·a)).

Da alle Parameter nach Normvorgaben angesetzt sind, ist das Ergebnis nutzerunabhängig. Ein sehr sparsamer oder verschwenderischer Haushalt führt zu demselben Ergebnis. Auch extreme Witterungsbedingungen wirken sich nicht direkt aus, da mit einem Referenzklima gerechnet wird.

Achtung: Für die Berechnung wird oft eine Gebäude-Bauakte benötigt. Bei fehlenden Plänen oder Unsicherheiten sind Vor-Ort-Termine zur Plausibilisierung üblich. Der Aussteller gleicht Material- und Baujahr-Angaben ab und dokumentiert das Gebäude („Papier-Richtwert“). Jede nachträgliche Modernisierung (neue Dämmung, Heizungs­anlage) muss in einem neuen Bedarfsausweis abgebildet werden, weil sich die Parameter ändern.

Aussage und Bedeutung

Der Bedarfsausweis gibt einen standardsisierten Energiebedarf an, der die energetische Qualität der Hülle und Technik widerspiegelt. Er ist besonders nützlich, um Gebäude objektiv zu vergleichen und Sanierungsmöglichkeiten aufzuzeigen. Nach dieser Methodik erhobene Kennwerte liegen in der Praxis oft deutlich höher als die realen Verbrauchswerte: Fachleute nennen üblich Werte um 20–30 % über dem historischen Verbrauch. Das heißt: Ein Gebäude, das im Verbrauchsausweis Klasse C wäre, kann im Bedarfsausweis leicht Klasse D oder E erreichen.

Der Vorteil des Bedarfsausweises liegt in seiner Unabhängigkeit vom Nutzer. Er hilft dabei, den reinen Bauzustand zu beurteilen. So enthält er meist einen Abschnitt „Modernisierungsempfehlungen“: Dort sind konkrete Maßnahmen (z.B. zusätzliche Fassadendämmung, Fenstererneuerung, Heizungsoptimierung) mit Priorität gelistet. Das macht ihn wertvoll für die Planung energetischer Sanierungen. Beispiel: Ein Bedarfsausweis stellt möglicherweise fest, dass allein durch Dachdämmung der Endenergiebedarf um 30 kWh/(m²·a) sinken könnte. Solche Aussagen gehen über einen Verbrauchsausweis hinaus.

Allerdings ist der Bedarfsausweis aufwändiger und teurer: Für ein kleines Wohnhaus werden Kosten von einigen hundert Euro fällig, bei großen Gebäuden leicht über 500 € (inklusive Besichtigung). Das ausführliche Rechenmodell kann von ungenauen Eingangsdaten abweichen, wenn z.B. Baumaterialien falsch eingeschätzt werden. Es ergibt einen theoretischen Sollwert, der in der Praxis nur erreicht wird, wenn die Annahmen stimmen. In Zweifelsfällen führen aber meist die strengere Anforderungen des Bedarfsausweises zu einem realistischeren Bild über den energetischen Zustand.

Vor- und Nachteile (Bedarfsausweis)

• Vorteile:
  • Nutzerunabhängig: Gibt den rein gebäudebezogenen Energiebedarf an. Zwei objektiv gleiche Häuser haben identische Bedarfswerte, unabhängig von den Bewohnern.
  • Primärenergie und CO₂ einbezogen: Da der Primärenergiebedarf ausgewiesen wird, fließt die Klimarelevanz des Energieträgers mit ein. Dies ist wichtig für die ökologische Bewertung.
  • Modernisierungshinweise: Der Ausweis kann konkrete Sanierungsvorschläge enthalten, die die größten Wärmeverluste aufdecken. Damit ist er Planungsgrundlage für energetische Verbesserungen.
  • Erlaubt bei Neubauten: Bei Neubauten ist der Bedarfsausweis sowieso Pflicht, da keine Verbrauchsdaten existieren. Für unsanierte Altbauten gilt er als sicherste Grundlage.
  • Vergleichbarkeit: Er ermöglicht einen fairen Vergleich von Gebäuden am Markt, da er standardisierte Annahmen benutzt.
• Nachteile:
  • Kosten und Aufwand: Die Erhebung ist aufwendig (Datensammlung, Software-Rechnung). Typische Preise liegen je nach Gebäude und Aufwand bei 300–500 €.
  • Theoretischer Wert: Der Bedarfsausweis liefert nur eine Modell-Rechnung. In der Praxis werden die tatsächlichen Verbräuche meist niedriger sein, wenn zum Beispiel die Anlage besonders effizient ist oder ungewöhnliches Nutzerverhalten vorliegt. Oft wirkt der ermittelte Bedarf daher „strenger“ (schlechtere Klasse) als der reale Verbrauch.
  • Neu berechnen nach Sanierung: Große Baumaßnahmen erfordern zwingend eine Neuberechnung. Wird z.B. eine neue Heizung oder Dämmung eingebaut, muss ein aktualisierter Bedarfsausweis erstellt werden, um die neuen Effizienzwerte zu erfassen.
  • Nicht ohne Grund: Der Bedarfsausweis muss stets von Fachleuten erstellt werden, ist also für Laien nicht spontan zugänglich.

Zusammenfassung: Der Energieverbrauchsausweis bietet eine kostengünstige, nutzerbezogene Momentaufnahme der Verbrauchssituation. Der Energiebedarfsausweis liefert eine ** umfassende, aufbauphysikalische Analyse** des Gebäudes. Gesetzlich erfüllen beide die Vorschriften, doch je nach Aufgabenstellung (z.B. Verkauf vs. Sanierungskonzept) hat jede Variante ihren Platz.

Gesetzliche Voraussetzungen und Ausweispflicht (GEG)

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) legt fest, wer einen Ausweis benötigt und welcher Typ in welchen Fällen vorgeschrieben ist. Grundsätzlich gilt: Beim Verkauf oder der Neuvermietung muss ein gültiger Energieausweis vorliegen. Diese Pflicht besteht ab 2009 für nahezu alle Gebäude. Die Ausweispflicht bezieht sich dabei auf das gesamte Gebäude; ein Einzelausweis für eine Wohnung gibt es nicht.

Ausnahmen (ohne Ausweispflicht) sind z.B. denkmalgeschützte Immobilien, Gebäude <50 m² sowie selten genutzte Nebengebäude. Wichtig: Die wesentlichen Kennwerte (Effizienzklasse, Endenergiebedarf/-verbrauch, Energieträger) müssen schon in Immobilienanzeigen genannt werden. Eigentümer oder Makler, die keinen Ausweis vorlegen oder Pflichtangaben weglassen, riskieren hohe Bußgelder (bis zu etwa 10.000 €).

Auswahl der Ausweisart

Das GEG räumt oft Wahlfreiheit ein, regelt aber Ausnahmetatbestände, in denen der Bedarfsausweis zwingend ist. Die wichtigsten Regelungen sind:

• Neubauten (EFH/DHFH): Immer Bedarfsausweis. Da keine historischen Verbrauchsdaten existieren, ist der Bedarfsausweis schon Teil des Bauantrags bzw. Energie-Nachweises.
• Bestandsgebäude ≤4 Wohneinheiten:
  • Wenn der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und seitdem keine energetische Sanierung im Wärmeschutz-Standard von 1977 erfolgt ist, muss ein Bedarfsausweis erstellt werden. In dieser Bauphase gab es kaum Dämmvorschriften, und das Gesetz verlangt hier eine rechnerische Bewertung.
  • Wurde das Gebäude entweder nach dem 1.11.1977 genehmigt oder hat es anschließend diesen Wärmeschutzstandard erreicht (z.B. durch Dämmmaßnahmen), ist ein Verbrauchsausweis zulässig. In diesen Fällen besteht Wahlfreiheit.
• Wohngebäude ≥5 Wohneinheiten: Immer Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Praktisch nutzen Eigentümer hier meist den günstigeren Verbrauchsausweis, sofern verlässliche Verbräuche vorliegen.
• Gewerbe- und Nichtwohngebäude: Ähnliche Regelungen wie bei Wohngebäuden, allerdings ist in der Regel der Verbrauchsausweis zulässig, insbesondere für kleinere Gewerbe. Bei kombiniert genutzten Gebäuden kann eine getrennte Auswertung von Wohn- und Gewerbeteil nötig sein.
• Modernisierungen: Nach umfangreichen Änderungen der Gebäudehülle oder -technik sollte geprüft werden, ob der bisherige Ausweis noch gültig ist. Beispielsweise erfordert eine nachträgliche Außendämmung von mehr als 10 % der Hüllfläche üblicherweise einen neuen Bedarfsausweis (bis neue Verbrauchsdaten vorliegen).
• Sonstiges: Baudenkmäler sind generell von der Pflicht befreit. Gebäude unter 50 m² sowie frei stehende kleinteilige Gebäude (Garagen, Schuppen) brauchen ebenfalls keinen Ausweis.

Im Zweifel empfiehlt es sich, einen Energieberater hinzuzuziehen. Er kann beim Ortstermin oder durch Prüfung der Unterlagen eindeutig feststellen, welche Ausweisart zulässig ist und die gesetzlichen Vorgaben einhalten. Im Zweifelsfall ist es immer „sicherer“, einen Bedarfsausweis auszuwählen – er ist nie unzulässig, auch wenn in vielen Fällen ein Verbrauchsausweis genügt.

Typische Pflichtszenarien (jeweils rechtlich verbindlich)

Situation	Erforderlicher Ausweistyp	Rechtsgrundlage
Neubau (EFH/DHFH)	Bedarfsausweis (Pflicht)	Verbrauchsdaten fehlen
Bestandsgebäude ≤4 WE, Bauantrag vor 1.11.1977, unsaniert	Bedarfsausweis (Pflicht)	GEG §79 i.V.m. WärmeschV77
Bestandsgebäude ≤4 WE, Bau < 1.11.1977, saniert	Verbrauchsausweis möglich	Erfüllt Wärmeschutzstandard
Bestandsgebäude (Bau ≥ 1.11.1977, ≤4 WE)	Wahlfreiheit	Neubau nach Wärmeschutzstandard
Wohngebäude ≥5 WE (beliebiges Baujahr)	Verbrauchsausweis möglich	Wahlfreiheit (§81 GEG)
Großsanierung / Erweiterung (z.B. neue Anbauten, Fassadentausch)	Bedarfsausweis empfohlen	Änderungen erfordern Neu­bewertung
Denkmal, kleines Gebäude (<50 m²)	keine Ausweispflicht	Ausnahmen nach §80 GEG

Beispiele: Ein Reihenhaus von 1965 mit 3 Wohnungen (≤4 WE, vor 1977, keine Sanierung) benötigt zwingend einen Bedarfsausweis. Ein unsaniertes Mehrfamilienhaus von 1980 mit 6 WE kann einen Verbrauchsausweis nutzen (Wahlfreiheit). Bei nachträglicher energetischer Aufrüstung (z.B. 1980er Dämmung) wäre hingegen auch in erstgenanntem Haus ein Verbrauchsausweis möglich.

Eine verständliche Entscheidungshilfe beim Ausweis-Typ bietet folgende Checkliste:

• Verbrauchsdaten vorhanden? Sind 3 vollständige Heizabrechnungsjahre verfügbar? → Ja: Verbrauchsausweis möglich.
• Baujahr und Wohnungsanzahl: ≤4 WE + Bauantrag vor 01.11.1977 + keine Sanierung → Bedarfsausweis nötig; sonst Wahlfreiheit (bei ≥5 WE immer frei).
• Gebäudesanierung: Wurden bereits Wärmeschutzstandards erfüllt? → Wenn nein und Altbau alt, Bedarfsausweis.
• Nutzerverhalten / Leerstände: Starke Abweichungen oder Leerstand sprechen für Bedarfsausweis (Verbrauchsdaten wenig repräsentativ).
• Aufwand vs. Nutzen: Verbrauchsausweis ist günstiger; bei hohem Modernisierungspotenzial oder Neubau ist Aufwand für Bedarfsausweis gerechtfertigt.
• Zweck: Verkauf/Vermietung schnell → Verbrauch; Sanierungsplanung oder Förderantrag → Bedarf.

Praktische Beispiele und Entscheidungshilfen

Um die Auswahl zu veranschaulichen, hier einige typische Fälle:

• Neubau, 1 WE (Ein­familienhaus 2025): Es gibt keine Verbrauchsdaten. Der Aussteller wird direkt den Bedarfsausweis erstellen. Der Verbrauchsausweis fällt weg.
• Einfamilienhaus Baujahr 1985, 2 WE, ungedämmt: Bau nach 1977. Verbrauchsdaten (Heizkostenabrechnungen) liegen vor. Hier besteht Wahlfreiheit, meist wird der günstige Verbrauchsausweis gewählt.
• Mehrfamilienhaus, Baujahr 1960, 6 WE: Gebäude vor 1977, aber ≥5 Wohnungen. Daher kann ein Verbrauchsausweis ausgestellt werden. In der Praxis würde oft der Verbrauchsausweis gewählt (bedingt durch das viele Wohneinheiten), auch wenn die Hülle veraltet ist.
• Reihenendhaus, Bauantrag 1965, 1 WE, unmodernisiert: Bau vor 1977, ≤4 WE, keine nachträgliche Sanierung: Pflicht ist der Bedarfsausweis. Ein Verbrauchsausweis wäre hier rechtswidrig.
• Saniertes Altbauhaus, Baujahr 1970, 3 WE: Ursprünglich vor 1977, aber umfassend gedämmt nachträglich (Wärmeschutzstandard erreicht). Trotz Baujahr vor 1977 ist nun ein Verbrauchsausweis zulässig.
• Modernisiertes Wohnblock mit Leerständen: Hat unterschiedliche Nutzungen über Jahre, wenige verlässliche Verbräuche – hier empfiehlt sich der Bedarfsausweis zur neutralen Analyse.

Diese Beispiele zeigen, wie Baujahr, Gebäudetyp und Sanierungsstand die Ausweisart bestimmen. Eine tabellarische Übersicht:

Gebäude­situation	Ausweisart	Kommentar
Neubau Wohnhaus (EFH/DHFH)	Bedarfsausweis	Pflich, keine Verbrauchsdaten vorhanden
Altbau (Bauantrag vor 1.11.1977, ≤4 WE, unsaniert)	Bedarfsausweis	Pflicht (kein Wärmeschutzstandard)
Altbau (Bau < 1.11.1977, ≤4 WE, saniert)	Verbrauchsausweis	Zulässig (Wärmeschutzstandard erfüllt)
Bestand (Bau ≥ 1.11.1977, ≤4 WE)	Verbrauchs- oder Bedarfsausweis	Wahlfreiheit (Gebäude nach Wärmeschutz)
Wohnhaus ≥ 5 WE (beliebiges Baujahr)	Verbrauchsausweis möglich	Wahlfreiheit, häufig Verbrauchsausweis genutzt
Gebäude mit untypischen Nutzungsprofilen (z.B. Leerstand)	Bedarfsausweis empfohlen	Verbrauchsdaten wenig aussagekräftig

Letztlich zahlt sich eine kompetente Beratung aus. Energieberater oder erfahrene Aussteller prüfen alle Einflussfaktoren – Wohnungszahl, Baujahr, Nutzung – und verhindern so Fehlentscheidungen (z.B. das Ausstellen eines nicht zulässigen Ausweistyps). Sie sorgen auch dafür, dass der Ausweis später bei Verkauf/Vermietung alle aktuellen Anforderungen erfüllt und keine Bußgelder drohen.

Auswirkungen auf Immobilienbewertung und Sanierungsplanung

Ein gut oder schlecht ausgestellter Energieausweis kann den Marktwert eines Gebäudes deutlich beeinflussen. Käufer und Mieter achten in steigender Zahl auf die Effizienzklasse im Ausweis: Sie wissen, dass ein Gebäude mit Klasse A+ in der Regel niedrigere Energiekosten bedeutet als ein vergleichbares Objekt mit Klasse F oder G. Immobiliengutachter berücksichtigen dies ebenfalls: Ein Objekt mit sehr hohem Energiebedarf gilt als weniger zukunftssicher und erhält daher oft einen Abschlag auf den Verkehrswert. In der Praxis kann sich das auf 5–10 % des Kaufpreises auswirken. Umgekehrt rechtfertigen gut gedämmte Häuser höhere Preise oder Mieten, weil Investoren und Banken die geringeren Folgekosten honorieren.

Für Vermieter und Verkäufer ist daher ein guter Energieausweis ein Verkaufsargument. Schon eine moderate Verbesserung (z.B. von Klasse E auf C) wirkt positiv auf Interessenten. Einige Städte verlangen zukünftig sogar strengere Mindeststandards (etwa für Vermietungskontrollen), womit der Ausweis zunehmend zu einer behördlichen Bewertungskomponente wird. Neu seit 2024 ist die verpflichtende Angabe der CO₂-Emissionen im Exposé, was den Fokus zusätzlich auf den Klimawert einer Immobilie lenkt.

Sanierungsplanung

Für Sanierungsplaner und Energieberater ist vor allem der Bedarfsausweis wertvoll. Er enthält meist einen Abschnitt „Modernisierungsempfehlungen“ oder „Maßnahmenliste“, in dem die größten Schwachstellen identifiziert werden (z.B. undichte Dämmung, alte Fenster, ineffiziente Heizung). Diese Hinweise basieren auf der Rechenberechnung: Wenn z.B. das Modell einen hohen Wärmeverlust durch das Dach anzeigt, wird eine neue Dachdämmung empfohlen. Oft sind auch Wirtschaftlichkeitsabschätzungen integriert. Der Bedarfsausweis dient hier als grobe Vor-Analyse für ein detailliertes Energieberatungs-Gutachten.

Auch der Verbrauchsausweis liefert indirekt Hinweise: Er zeigt, wie groß Einsparpotenziale durch konkrete Maßnahmen sein könnten. Manche Aussteller geben Beispielrechnungen an, etwa „Dämmung spart X kWh/(m²·a)“. Allerdings fehlen hier häufig exakte Detailanalysen, weil nur der Verbrauch vorliegt.

Wichtig: Für staatliche Förderprogramme (z.B. KfW/BEG) sind in der Regel bedarfsorientierte Nachweise gefordert. Ein KfW-Effizienzhaus-Standard beispielsweise wird anhand des berechneten Primärenergiebedarfs ermittelt, nicht am Verbrauch der Vorgänger.

Zusammenfassung der Auswirkungen

• Bewertung: Energieausweis fließt qualitativ in Preisermittlung ein. Objekte mit schlechter Effizienz werden am Markt spürbar schlechter angesehen.
• Marketing: Ein attraktives Effizienzlabel (z.B. A oder B) in Exposé und Besichtigungen zieht Kunden an und rechtfertigt oft höhere Mieten/Kaufpreise.
• Förderung: Der Bedarfsausweis ist in Sanierungskonzepten Standard, da er die Grundlage für Förderanträge und Effizienzhaus-Bewertungen liefert.
• Transparenz: Beide Ausweise schaffen Transparenz: Käufer können den Zustand besser einordnen, Sanierer und Planer finden Ansatzpunkte für Investitionen.

Insgesamt wird der Energieausweis zu einem gewichtigen Kriterium im Immobilienprozess – sowohl für den Verkauf/Verpachtung als auch für die Planung energetischer Maßnahmen.

Fehlerquellen und Missverständnisse

Bei der Erstellung und Anwendung von Energieausweisen treten immer wieder typische Irrtümer und Fehler auf. Die wichtigsten sind:

• Gültigkeit: Ein Energieausweis bleibt 10 Jahre gültig, sofern sich am Gebäude nichts ändert. Er verfällt nicht automatisch bei einer Gesetzesnovelle. Viele glauben fälschlich, dass nach einer Gesetzesänderung (z.B. neuer GEG) ein neuer Ausweis nötig ist; tatsächlich gilt die volle 10-Jahres-Frist ab Ausstellungsdatum.
• Ausstellungsumfang: Ein Ausweis gilt immer für das gesamte Gebäude, nicht für einzelne Wohnungen. Es gibt keinen “Wohnungssachausweis”. Eigentümer von Eigentumswohnungen müssen sich auf den Ausweis des Gesamtgebäudes beziehen.
• Flächenangabe: Die Auswertung erfolgt auf Basis der Gebäudenutzfläche (DIN 277), nicht der reinen Wohnfläche. Diese kann deutlich größer sein (Keller, Flure, Technikräume anteilig). Laien sollten dies wissen, damit sie die kWh/m²angaben richtig interpretieren.
• Verbrauch vs. Bedarf: Ein weit verbreiteter Irrtum ist, beide Ausweise seien direkt vergleichbar. Das ist nicht der Fall. Ein Gebäude kann im Verbrauchsausweis Klasse C haben und im Bedarfsausweis D oder E – ohne dass sich die Effizienz geändert hätte. Das liegt an den unterschiedlichen Berechnungsansätzen. Deshalb niemals Äpfel mit Birnen vergleichen: Ein C im Verbrauch entspricht nicht automatisch einem C im Bedarfsausweis.
• Nutzerverhalten: Der Verbrauchsausweis ist stark verzerrbar. Ein extrem sparsamer Bewohner oder eine leerstehende Phase kann den Ausweiswert drastisch verändern. Daher sollte man sich hüten, aus einem Verbrauchsausweis automatisch auf hohe Energieeffizienz zu schließen. Umgekehrt kann ein hoher Verbrauchswert durch vergessene Heizkostenabrechnungen oder scharfe Temperierungen entstehen, ohne dass die Bausubstanz schlecht wäre. Hier ist also Vorsicht geboten.
• Falschangaben: Ungenaue oder fehlende Verbrauchsdaten führen zu Problemen. Werden z.B. nur 2 statt 3 Jahre Abrechnungen angegeben, ist der Verbrauchsausweis ungültig. Auch falsche Technikangaben (Heizöl statt Gas) oder verkehrtes Baujahr bei Bedarfsausweisen führen zu falschen Kennwerten. Die Aussteller haften für die Richtigkeit; Falschangaben können sogar als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.
• Irrglaube “Verbrauch = schlechter”: Es stimmt nicht, dass ein verbrauchs­basierter Ausweis zwangsläufig „schlechter“ ist, nur weil er oft höhere Effizienzklassen zeigt. Tatsächlich ist es genau umgekehrt: Da der theoretische Bedarf in der Regel höher angesetzt wird, wirkt der Verbrauchsausweis häufig freundlicher. Dies führt zu dem Irrtum, ein Bedarfsausweis wäre pauschal strenger. In Wahrheit folgen beide Verfahren ihren eigenen Maßstäben – und sind nur in speziellen Fällen gesetzlich unterschiedlich anwendbar.
• Pflicht und Fristen: Einige Eigentümer verkennen die Formfristen. Ein schon vorhandener Ausweis muss beim Verkauf unaufgefordert übergeben werden. Fehlende Pflichtangaben im Online- oder Zeitungsangebot (Effizienzklasse, Baujahr, Energieträger) können Bußgelder nach sich ziehen. Makler sind sogar verpflichtet, den Ausweis spätestens bei Besichtigung vorzulegen.
• Modernisierungsfolgen: Manche gehen fälschlich davon aus, dass ein alter Ausweis nach einer Sanierung weiterverwendet werden darf. Tatsächlich ist oft ein neuer Ausweis fällig, sobald mehr als 10 % der Gebäudehülle verändert wurden (z.B. neue Dämmung, Fenstertausch). Wenn sich die Gebäudeparameter ändern, stimmt der alte Verbrauchsausweis nicht mehr, und ein Bedarfsausweis „nach Sanierung“ muss erstellt werden.

Die Vermeidung dieser Fehler erfordert genaues Wissen oder fachliche Beratung. Fachleute informieren ihre Auftraggeber über diese Stolperfallen und stellen so sicher, dass der Ausweis korrekt erstellt und interpretiert wird.

Fazit

Der Energieverbrauchsausweis und der Energiebedarfsausweis sind zwei komplementäre Instrumente, die beide die energetische Qualität eines Gebäudes beurteilen, jedoch aus unterschiedlichen Perspektiven. Ein Verbrauchsausweis liefert einen pragmatischen Überblick über den tatsächlichen Heizenergieverbrauch der Vergangenheit, während der Bedarfsausweis unabhängig vom Nutzerverhalten den bauphysikalischen Zustand und das Einsparpotenzial des Gebäudes bewertet.

Architekten, Ingenieure und Immobilienfachleute sollten beide Ausweisarten kennen und kompetent einsetzen. Für Vermietung oder Verkauf mit vorhandenen Verbräuchen genügt meist der schnelle Verbrauchsausweis. Für detaillierte energetische Analysen – insbesondere bei Neubauten oder Sanierungsprojekten – ist der Bedarfsausweis vorzuziehen. Entscheidend ist, dass jeweils der gesetzlich vorgeschriebene Ausweistyp gewählt wird (siehe Pflichtenabschnitt oben).

Beide Ausweise verfolgen jedoch dasselbe Ziel: Sie schaffen Transparenz über den Energiebedarf bzw. -verbrauch eines Gebäudes und erleichtern so fundierte Entscheidungen beim Kauf, der Anmietung oder der Modernisierung. Nur mit korrekten Daten und einer sachgerechten Interpretation kann der Energieausweis seinen Zweck erfüllen – für Eigentümer, Käufer und die Umwelt gleichermaßen.

Quellen: Die wesentlichen Informationen stammen aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) sowie Fachpublikationen und Leitfäden zum Energieausweis. Alle hier zitierten Kennzahlen und Regeln entsprechen dem aktuellen Stand der Gesetzgebung und Forschung (Stand 2025).

Beide Varianten des Energieausweises erfüllen die gleiche Funktion: Sie sollen die energetische Qualität von Gebäuden transparent machen. Dennoch unterscheiden sie sich erheblich in der Methodik:

Merkmal	Bedarfsausweis	Verbrauchsausweis
Grundlage	Technische Analyse des Gebäudes	Heizenergieverbrauch der letzten 3 Jahre
Unabhängig vom Nutzerverhalten	✅ Ja	❌ Nein
Aussagekraft	Hoch	Eingeschränkt
Aufwand	Hoch	Gering
Pflicht bei Altbauten	Häufig vorgeschrieben	Nur bei Wahlmöglichkeit zulässig

Der Energiebedarfsausweis ist vor allem dann aussagekräftig, wenn keine verlässlichen Verbrauchswerte vorliegen oder das Gebäude energetisch analysiert und saniert werden soll. Er zeigt objektiv den Zustand von Dämmung, Gebäudetechnik und Anlageneffizienz.

17. Wichtige Begriffe im Zusammenhang mit dem Bedarfsausweis

Begriff	Bedeutung
Endenergiebedarf	Energie, die im Gebäude tatsächlich benötigt wird (Heizung, Warmwasser)
Primärenergiebedarf	Endenergiebedarf + Energieaufwand für Gewinnung, Umwandlung, Transport
Effizienzklasse	Einstufung von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient)
U-Wert	Maß für den Wärmedurchgang eines Bauteils (W/m²·K)
iSFP	Individueller Sanierungsfahrplan, förderfähige Energieberatung
GEG	Gebäudeenergiegesetz, Rechtsgrundlage für Energieausweise