In Deutschland ist der Energieausweis bei Verkauf oder Neuvermietung einer Immobilie gesetzlich vorgeschrieben. Die Pflicht zur Vorlage ergibt sich aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst hat. Danach müssen Verkäufer oder Vermieter einem Interessenten spätestens bei der ersten Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen. Der Ausweis soll Kauf- oder Mietinteressenten über den energetischen Zustand informieren und gibt beispielsweise den jährlichen Endenergiebedarf sowie die Energieeffizienzklasse an. In anderen Worten ermöglicht der Energieausweis Transparenz über zu erwartende Heizkosten und CO₂-Emissionen. Er ist somit ein wichtiger „Steckbrief“ der Immobilie im Hinblick auf deren Energieverbrauch.
Gesetzliche Grundlage und Pflichtfälle
Nach § 80 Abs. 3 GEG ist ein Energieausweis in verschiedenen Fällen zwingend vorgeschrieben. Er muss ausgestellt werden, wenn ein bebautes Grundstück oder ein Wohnungseigentum verkauft wird oder wenn ein Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück übertragen wird. Gleiches gilt, wenn ein Gebäude oder eine Wohnung vermietet, verpachtet oder verleast wird. Das bedeutet: Sobald ein neues Miet- oder Kaufverhältnis begründet wird, muss ein Energieausweis vorliegen. Dies gilt beispielsweise auch beim Verkauf einer einzelnen Wohnung (Wohnungseigentum) – entscheidend ist jeder Nutzerwechsel an der Immobilie. Unter „Immobilie“ fallen dabei sowohl Wohn- als auch Nichtwohngebäude. Selbst die Verpachtung oder das Leasing einer Immobilie (etwa von Geschäfts- oder Gewerberäumen) unterliegt der Pflicht.
Bemerkenswert ist auch: Beim Neubau eines Gebäudes ist ebenfalls ein Energieausweis Pflicht. Nach GEG § 80 Abs. 2 muss der Eigentümer bereits nach Fertigstellung einen sogenannten Bedarfsausweis erstellen lassen, etwa wenn ein neues Wohnhaus bezugsfertig wird. Dieser Ausweis muss dann bei späterem Verkauf oder Vermietung dem Interessenten vorliegen. Damit stellen die Vorschriften sicher, dass bei jedem Besitzerwechsel – sei es durch Verkauf, Vermietung oder andere Nutzungsübertragung – ein aktueller Energieausweis vorhanden ist.
Zeitpunkt und Form der Vorlage des Energiepasses
Das GEG schreibt genau vor, wann und wie der Energieausweis dem Interessenten zugänglich gemacht werden muss. Die Kernaussagen lauten im Gesetzestext (siehe § 80 Abs. 4):
- Bei Besichtigung: Der Verkäufer oder Makler muss dem Interessenten den Ausweis persönlich vorzeigen oder ihn deutlich sichtbar auslegen (z.B. als Aushang). Dabei empfiehlt sich ein gedruckter Ausdruck, da ein Energieausweis nach Auffassung von Behörden und Gerichten nicht nur digital am Smartphone angezeigt werden kann.
- Keine Besichtigung: Gibt es keinen Besichtigungstermin, muss der Ausweis dem potenziellen Käufer oder Mieter unverzüglich nach der ersten Anfrage vorgelegt werden. In jedem Fall gilt: Fordert der Interessent den Ausweis, ist er sofort zur Verfügung zu stellen.
- Nach Vertragsabschluss: Direkt nach Unterzeichnung des Kauf- oder Mietvertrags hat der Verkäufer bzw. Vermieter dem Käufer oder Mieter den Ausweis (bzw. eine Kopie) zu übergeben. Diese Regelung gilt für Verkauf und Vermietung gleichermaßen.
- Immobilienanzeige: Bereits in der Wohnungs- oder Immobilienanzeige müssen bestimmte Daten aus dem Energieausweis genannt werden. Dazu gehören der Ausweistyp (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), der Wert des Endenergiebedarfs (bzw. -verbrauchs) und die Energieträger. Bei Wohngebäuden sind zusätzlich das Baujahr und die Energieeffizienzklasse anzugeben. Diese Pflichtangaben sorgen dafür, dass Interessenten schon vor der Besichtigung grundlegende Effizienz-Kennwerte kennen.
Diese Vorgaben gelten unabhängig davon, ob es sich um ein Wohn- oder Gewerbeobjekt handelt. In der Praxis heißt das: Schon bei der ersten Kontaktaufnahme (z.B. bei Online-Anfragen oder Telefonaten) sollte der Interessent wissen, dass ein Ausweis vorliegt. Ein solides Exposé enthält daher in jedem Fall die Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Wird deutlich, dass ein Kunde ernsthaft interessiert ist, muss der Ausweis unverzüglich übermittelt werden – etwa als PDF per E-Mail. So stellen Makler und Eigentümer sicher, dass sie ihrer gesetzlichen „unverzüglichen Vorlage“-Pflicht nachkommen. Wenn eine Besichtigung nicht möglich ist, kann der Ausweis auch per Post oder E-Mail zugesandt werden. Entscheidend ist, dass der Interessent das Dokument unverzüglich erhält – damit ist die Vorlagepflicht genauso erfüllt wie bei einer direkten Aushändigung vor Ort. In der Praxis genügt oft eine vollständige PDF-Kopie des Ausweises, solange diese termingerecht bereitgestellt wird.
Ein Wort noch zum Format der Vorlage: Formal genügt laut Gesetz jede Kopie des Ausweises, aber in der Praxis hat sich etabliert, dem Interessenten einen ausgedruckten Ausweis zu zeigen. Gerichte und Behörden betonen, dass die Vorlage auf Papier erfolgen muss – eine rein digitale Ansicht (am Smartphone oder Tablet) gilt rechtlich nicht als ausreichend. Käufer haben bei der ersten Besichtigung ausdrücklich das Recht, den Energieausweis auf Papier einzusehen. Allerdings besteht kein Anspruch darauf, das Dokument danach zu behalten – es muss also nicht langfristig ausgehändigt werde. In der Regel wird daher nach dem Termin der Ausweis wieder eingezogen. Für Inserate und erste Kontakte kann der Ausweis aber in digitaler Form (z.B. als PDF) übermittelt werden. Viele moderne Immobilienportale erlauben mittlerweile auch, den Energieausweis direkt hochzuladen – eine praktische Lösung, um Interessenten sofort Transparenz zu bieten.
Wer muss den Energieausweis vorlegen?
Verantwortlich für die Ausstellung und Vorlage des Energieausweises ist grundsätzlich der Immobilieneigentümer. Das GEG adressiert allerdings ausdrücklich auch Immobilienmakler und Vermittler: Im Gesetzestext heißt es, dass Verkäufer oder Vermieter bzw. deren Immobilienmakler die Pflicht haben, den Ausweis vorzulegen. Eigentümer müssen also sicherstellen, dass ihnen rechtzeitig ein gültiger Ausweis vorliegt (etwa indem sie einen zertifizierten Energieausweis-Aussteller beauftragen). Beauftragt ein Eigentümer einen Makler mit dem Verkauf oder der Neuvermietung, fällt diese Verantwortung ebenfalls auf den Makler. Auch er ist gesetzlich verpflichtet, den Ausweis dem Interessenten beim Besichtigungstermin vorzulegen. In jedem Fall sollte klar dokumentiert sein, wer den Ausweis bereitstellt.
Werden mehrere Parteien involviert (z.B. bei einem Verkauf durch Erben oder Erbengemeinschaften), sollte im Vorfeld klar geregelt werden, wer den Ausweis organisiert. Bei Vermietungen ist der Vermieter selbst verantwortlich, dem Mieter den Ausweis zu übergeben. Wird ein Mietvertrag unterschrieben, muss der Vermieter dem Mieter den Ausweis oder eine Kopie unverzüglich aushändigen.
Folgen bei Nichtvorlage (Rechtsfolgen, Bußgelder)
Wer die Vorlagepflicht nicht erfüllt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Das GEG sieht deshalb empfindliche Bußgelder vor: Bei Nichtvorlage oder falschen Angaben können Geldstrafen bis zu 10.000 Euro verhängt werden, in schweren oder wiederholten Fällen sogar bis zu 15.000 Euro Eine solche Geldbuße soll Eigentümer dringend zur Einhaltung der Vorschriften anhalten. Zudem kann ein fehlender oder fehlerhafter Energieausweis das Vertrauen der Interessenten beschädigen und zivilrechtliche Probleme nach sich ziehen – etwa Schadensersatzforderungen, wenn sich die tatsächlichen Energiekosten im Nachhinein erheblich von den Erwartungen unterscheiden. In der Praxis werden Bußgelder oft bei Stichproben durch Behörden (z.B. Bauämter) verhängt, etwa wenn ein Ausweis in einer Anzeige fehlt oder bei der Besichtigung vorgelegt werden muss.
Zusätzlich kann es zivilrechtliche Folgen haben, wenn Investoren oder Mieter später nachweisen, dass ihnen wesentliche Energiekennzahlen verschwiegen wurden. Zwar führt ein fehlender Ausweis nicht automatisch zur Rückabwicklung eines Vertrags, aber Interessenten können unter bestimmten Umständen Schadensersatz wegen arglistiger Täuschung geltend machen. Kurzum: Die Pflicht zur Ausweis-Vorlage ist ernst zu nehmen, um rechtliche Nachteile zu vermeiden.
Ausnahmen von der Vorlagepflicht
In der Praxis gilt: Nicht auf jede gebäuderechtliche Ausnahme folgt ein Energieausweis. Der Gesetzgeber sieht für bestimmte Gebäudegruppen eigene Regelungen vor. Beispiele für ausgenommene Objekte sind:
Zu den Ausnahmen zählen unter anderem:
- Gebäude unter Denkmalschutz (Baudenkmäler) – dort besteht keine Ausweispflicht.
- Kleine Gebäude und Nutzbauten mit maximal 50 m² energetischer Nutzfläche.
- Gebäude ohne Heizung oder Klimatisierung (z.B. unbeheizte Gartenlauben, Gewächshäuser).
- Religiöse Gebäude (z.B. Kirchen, Moscheen), landwirtschaftliche Nutzgebäude ohne regelmäßige Beheizung und temporäre Bauten mit einer Nutzungsdauer von weniger als zwei Jahren
- Ferienhäuser oder Wochenendhäuser, die höchstens einige Wochen im Jahr genutzt werden oder in denen weniger als 25 % des Energieverbrauchs gegenüber einer ganzjährigen Nutzung anfallen.
Diese Ausnahmeregelungen sollen verhindern, dass unverhältnismäßige Energiesparmaßnahmen gefordert werden. Kurz gesagt: Baudenkmäler, sehr kleine Objekte und gelegentlich genutzte Bauwerke sind von der Ausweispflicht befreit. In allen anderen Fällen muss ein gültiger Energieausweis vorhanden sein.
Bedeutung für Käufer und Mieter
Für potenzielle Käufer und Mieter ist der Energieausweis ein wichtiges Instrument zur Vergleichbarkeit von Immobilien. Er listet beispielsweise den jährlichen Endenergiebedarf und die zugehörige Energieeffizienzklasse auf, anhand derer sich Aussagen zu den zu erwartenden Heizkosten und CO₂-Emissionen ableiten lassen. Diese Transparenz stellt sicher, dass Käufer oder Mieter frühzeitig über den energetischen Zustand informiert sind und keine „Kostenfalle“ droht. Ein vorhandener Ausweis schafft Vertrauen: Er signalisiert, dass der Eigentümer offenlegt, wie energieeffizient das Gebäude ist. Oft empfiehlt es sich sogar für Käufer und Mieter, den Ausweis im Rahmen einer Besichtigung genauer zu analysieren oder von einem Experten beurteilen zu lassen. So können sie die Betriebskosten besser einschätzen und auf dieser Grundlage fundierter entscheiden. Letztlich schützt die Vorlagepflicht die Interessenten vor unangenehmen Überraschungen durch hohe Heizkosten. Der Energieausweis erhöht damit die Markteffizienz: Häuser mit guter Effizienzklasse lassen sich leichter verkaufen oder vermieten, während Sanierungsbedarf für den Käufer sofort erkennbar wird.
Tipps für Eigentümer und Makler
Zur rechtssicheren Umsetzung hier einige Tipps für Eigentümer und Makler:
- Rechtzeitig planen: Lassen Sie den Energieausweis möglichst schon vor der Inserierung erstellen (z.B. durch Architekt oder zertifizierten Energieberater), damit er beim ersten Interessententermin bereitliegt.
- Pflichtangaben nutzen: Übernehmen Sie die vorgeschriebenen Kennwerte (Ausweistyp, Endenergiebedarf, Baujahr, Effizienzklasse etc.) direkt in die Immobilienanzeige. Dies erhöht die Glaubwürdigkeit der Anzeige und vermeidet Rechtsverstöße.
- Ausdruck bereithalten: Drucken Sie immer einen aktuellen Energieausweis (oder eine Kopie) auf Papier aus und nehmen Sie ihn zu Besichtigungsterminen mit. Ein Ausdruck wirkt professionell und stellt sicher, dass Interessenten ihn spontan einsehen können.
- Übergabe dokumentieren: Lassen Sie sich vom Interessenten den Erhalt des Ausweises bestätigen oder vermerken Sie im Kauf-/Mietvertrag, dass Sie den Ausweis vorgelegt haben – so können Sie im Streitfall nachweisen, dass Sie Ihrer Pflicht nachgekommen sind.
- Gültigkeit prüfen: Denken Sie daran, dass ein Energieausweis zehn Jahre gültig ist. Ist der alte Ausweis abgelaufen, brauchen Sie einen neuen. Prüfen Sie daher rechtzeitig vor Verkauf oder Vermietung die Gültigkeit.
- Maklerpflicht beachten: Übergeben Sie dem beauftragten Makler alle relevanten Daten aus dem Energieausweis oder das Original selbst, denn auch Makler sind gesetzlich verpflichtet, den Ausweis zu besorgen und vorzuzeigen.
- Beratung für Käufer: Beim Verkauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses muss auf Wunsch des Käufers ein kostenloses Beratungsgespräch mit dem Aussteller des Energieausweises angeboten werden Dies ist eine zusätzliche gesetzliche Vorgabe, die einen Mehrwert beim Verkauf darstellen kann.
- Online-Verwaltung: Viele Immobilienplattformen und Makler-Softwaresysteme bieten die Möglichkeit, den Energieausweis als Dokument hochzuladen. Nutzen Sie diese Funktion, um Interessenten sofort digitale Einsicht zu gewähren, selbst wenn die Besichtigung noch aussteht.
- Erstellung: Entweder von einem Energieberater ausstellen lassen, oder online selbst erstellen.
Insgesamt sorgt die strenge Vorlagepflicht im GEG dafür, dass Käufer und Mieter frühzeitig alle relevanten Informationen zur Energieeffizienz erhalten. Immobilieneigentümer und Makler sollten diese Vorgaben daher unbedingt einhalten. Nur so lassen sich Bußgeldrisiken vermeiden und zugleich das Vertrauen der Interessenten gewinnen. Ein vollständiger und rechtzeitig vorgelegter Energieausweis gilt als Qualitätsmerkmal – er signalisiert Transparenz und Verantwortungsbewusstsein gegenüber dem Käufer oder Mieter. Damit bildet die verpflichtende Ausstellung eines Energieausweises ein wichtiges Instrument für mehr Klarheit im Immobilienmarkt.
Quellen: Gesetzestext GEG § 80 sowie Erläuterungen der Verbraucherzentrale und Fachportale. (Letzte Aktualisierung: 2025)