Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt seit November 2020 vor, dass in Immobilienanzeigen bestimmte Kennwerte zum energetischen Zustand des Objekts genannt werden müssen. Ziel ist Transparenz für Kaufinteressenten und Mieter: Bereits im Exposé oder Inserat sollen die wichtigsten Daten aus dem Energieausweis stehen. Konkret verlangt § 87 GEG („Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige“), dass jede Anzeige für Verkauf, Vermietung oder Verpachtung – wenn zum Zeitpunkt der Veröffentlichung ein gültiger Energieausweis vorliegt – folgende Pflichtangaben aus dem Ausweis enthält. Dies dient dem Verbraucherschutz (der Bundesgerichtshof hält diese Angaben für essenziell) und schützt vor irreführender Werbung.
Gesetzliche Vorgaben (§87 GEG)
Gemäß § 87 GEG müssen in kommerziellen Medien (z.B. Internet-Portale, Tageszeitungen) alle Angebote für zu verkaufende oder zu vermietende Immobilien Mindestangaben aus dem Energieausweis enthalten. Bei Wohngebäuden (Häuser und Wohnungen) sind das:
- Art des Energieausweises – Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis (wie im Ausweis angegeben),
- Endenergiekennwert – der im Energieausweis angegebene Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch (Wert in kWh/(m²·a)),
- wesentliche Energieträger – die im Ausweis genannten Hauptenergieträger für die Heizung (z.B. Öl, Gas, Holz),
- Baujahr des Gebäudes – das im Ausweis eingetragene Baujahr,
- Energieeffizienzklasse – die im Ausweis genannte Klasse (z.B. A+ bis H) bei Wohngebäuden.
Bei Nichtwohngebäuden (Gewerbe, Büros, Hallen usw.) gelten die ersten drei Punkte ebenfalls. Zusätzlich muss hier der Endenergiebedarf bzw. -verbrauch getrennt für Wärme und für Strom angegeben werden. Die Verwendung üblicher Abkürzungen (z.B. „kWh“ oder Kurzformen der Energieträger) ist dabei zulässig. Enthält die Anzeige diese Pflichtangaben nicht vollständig oder falsch, verstößt das gegen § 87 GEG.
Geltungsbereich: Wohngebäude und Nichtwohngebäude
Infografik: Entscheidungshilfe Energieausweis (Neubau/Bestand, Wohn- vs. Nichtwohngebäude). Das GEG unterscheidet nicht grundsätzlich zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden – Pflichtangaben gelten für alle Immobilien, für die ein Energieausweis vorliegt. Wohngebäude (z.B. Ein- und Mehrfamilienhäuser, Wohnungen) müssen im Inserat neben den Kennwerten auch Baujahr und Energieeffizienzklasse nennen. Für Nichtwohngebäude (z.B. Gewerbeimmobilien) ist das Effizienzklassen-Element im Inserat entfallen, stattdessen sind die Endenergiekennwerte für Heizung und Strom getrennt auszuweisen. Die Pflicht betrifft alle kommerziell inserierten Objekte – von der Eigentumswohnung bis zum Bürogebäude – ausgenommen sind nur sehr kleine oder sonst privilegierte Gebäude (z.B. unter 50 m² oder denkmalgeschützte Objekte), die von der Energieausweis-Pflicht ausgenommen sind.
Zeitlicher Ablauf: Anzeige, Besichtigung, Bescheid
- Bei Veröffentlichung der Anzeige: Wenn zum Zeitpunkt der Anzeigenaufgabe ein gültiger Energieausweis vorliegt, müssen die Pflichtangaben sofort im Inserat erscheinen. Wer den Ausweis erst nach Auftragserteilung erhält, sollte im Text darauf hinweisen, dass der Energieausweis beantragt wurde. So wird vermieden, dass Interessenten völlig im Dunkeln gelassen werden.
- Vor Besichtigung: Unabhängig von der Anzeige muss der komplette Energieausweis spätestens bei der ersten Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Üblicherweise erfolgt dies durch Aushang des Ausweises oder Vorlegen einer Kopie beim Besichtigungstermin. Fehlt der Ausweis oder ist er manipuliert, drohen rechtliche Folgen (Ordnungswidrigkeit bis hin zu Bußgeld).
- Vor Vertragsabschluss: Auch im Kauf- oder Mietvertrag wird üblicherweise festgehalten, dass ein Energieausweis vorgelegt wurde. Ist dies nicht der Fall, kann der Vertrag gefährdet sein oder rechtliche Schritte durch den Käufer/Mieter drohen.
Verantwortlichkeit: Eigentümer und Makler
Die Verantwortung für die Einhaltung der Pflichtangaben liegt grundsätzlich beim Verkäufer oder Vermieter (Eigentümer) selbst. Wird jedoch ein Immobilienmakler mit der Vermarktung beauftragt und schaltet der Makler die Anzeige, fällt die Pflichtangabe in seinen Zuständigkeitsbereich. Kurz gesagt: Derjenige, der das Inserat erstellt oder inseriert – ob Bauherr, Eigentümer, Vermieter oder Makler – muss dafür sorgen, dass alle geforderten Angaben korrekt übernommen werden.
Folgen fehlender oder fehlerhafter Angaben
Unterlässt man die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, begeht man eine Ordnungswidrigkeit. Laut GEG kann dies mit einem Bußgeld geahndet werden – nach aktueller Vorschrift bis zu 10.000 €. In der Praxis erfolgt oft zunächst eine Abmahnung (z.B. durch Wettbewerber oder Verbraucherschutzverbände), da das Versäumnis als irreführende Werbung (§5a UWG) gilt. Der Bundesgerichtshof hat bereits 2017 klargestellt, dass die Energiekennwerte so wesentlich sind, dass ihre fehlende Angabe unzulässig ist. Fehlende oder falsche Angaben können außerdem nachteilige Konsequenzen nach sich ziehen, z.B. Schadenersatz oder Rücktrittsersuchen, wenn der Käufer/die Mieter erst später die Lücke bemerkt.
Praxistipps für rechtssichere Immobilienanzeigen
- Alle Pflichtangaben aufnehmen: Stellen Sie sicher, dass Art des Ausweises, Endenergiekennwert, Hauptenergieträger, Baujahr und Effizienzklasse (bei Wohngebäuden) in der Anzeige vorkommen. Nutzen Sie dabei exakt die Werte, wie sie im Energieausweis stehen.
- Angaben getrennt anführen: Bei Nichtwohngebäuden den Wärme- und Stromkennwert jeweils separat nennen. Beispiel: „Endenergieverbrauch Gebäude: 100 kWh/(m²·a) (Heizung), 20 kWh/(m²·a) (Strom)“.
- Transparenz bei fehlendem Ausweis: Ist der Energieausweis noch nicht ausgestellt, sollten Sie in der Anzeige deutlich vermerken, dass ein Energieausweis „beantragt“ oder in Bearbeitung ist. Das schafft Vertrauen und beugt Abmahnungen vor.
- Vollständigen Ausweis bereithalten: Legen Sie zum Besichtigungstermin eine Kopie des gesamten Ausweises (inklusive Modernisierungsempfehlungen, falls vorhanden) bereit. So erfüllen Sie die Pflicht zur Vorlage gemäß §80 GEG und vermeiden Bußgeldrisiken.
- Abkürzungen und Formate: Abkürzungen (z.B. kWh, kWP) sind erlaubt, achten Sie aber auf Klarheit. Verwenden Sie im Inserat idealerweise konsistente Formulierungen (“Energieverbrauch liegt bei … kWh/(m²·a)”). Fehlerquellen wie falsche Einheiten sollten ausgeschlossen werden.
- Nur kommerzielle Anzeigen: Beachten Sie, dass die Regeln für gewerbliche Anzeigen gelten. Private Kleinanzeigen oder private Aushänge sind hiervon ausgenommen. Bei kommerziellen Portalen und Printmedien gilt die Pflicht uneingeschränkt.
- Regelmäßige Prüfung: Aktualisieren Sie Energieausweis-Angaben nach größeren Sanierungen oder Modernisierungen. Sollte ein neuer Ausweis erforderlich werden (z.B. nach energetischer Sanierung), holen Sie ihn rechtzeitig ein, bevor Sie inserieren.
Durch sorgfältige Umsetzung dieser Regeln können Immobilienmakler, Eigentümer und Verkäufer rechtssicher agieren und Abmahnungen oder Bußgelder vermeiden. Die gesetzlich geforderten Pflichtangaben in der Immobilienanzeige machen die Energieeffizienz der Immobilie für Interessenten sofort sichtbar und erhöhen damit die Transparenz im Immobilienmarkt.
Quellen: Gesetzestext GEG §87 sowie Informationsmaterialien von IHK und Verbänden. (Die Infografik ist beispielhaft und visualisiert die Pflichtausweisfälle, Quelle: Haus & Grund/Architektenkammer.)