Der Energieausweis ist in Deutschland Pflicht, wenn ein Gebäude verkauft, neu vermietet, verpachtet oder geleast wird. Er dient dazu, die energetische Qualität eines Gebäudes übersichtlich darzustellen (Gebäudetyp, Baujahr, Energiekennwerte etc.). Eine Musterseite eines solchen Ausweises zeigt Abbildung 1. Laut GEG (§ 16 ff.) muss der Vermieter oder Verkäufer Interessenten spätestens beim Besichtigungstermin einen gültigen Energieausweis vorlegen. Der Ausweis ist ab Ausstellung 10 Jahre gültig. Kommt man dieser Pflicht nicht nach, können empfindliche Bußgelder fällig werden: Nach § 108 GEG droht bei Ordnungswidrigkeiten rund um den Energieausweis ein Strafrahmen bis zu 10.000 €.
*Abbildung 1: Beispielseite eines *Muster-Energieausweises. Dieser enthält u.a. Gebäudetyp, Baujahr und Energiekennwerte. Pflichtangaben aus dem Energieausweis müssen in Anzeigen genannt und bei Besichtigung vorgelegt werden.
Typische Verstöße und Bußgeldtatbestände
Folgende Verstöße im Zusammenhang mit dem Energieausweis sind laut Gebäudeenergiegesetz bußgeldbewehrt:
- Fehlender Energieausweis: Bei Verkauf oder (Neu-)Vermietung eines Gebäudes darf kein gültiger Energieausweis fehlen. Wird kein Ausweis ausgestellt oder kann er den Interessenten bei der Besichtigung nicht vorgelegt werden, liegt eine Ordnungswidrigkeit vor.
- Nicht rechtzeitige Vorlage: Der Vermieter/Verkäufer muss den Energieausweis spätestens bei der ersten Besichtigung aushändigen. Erfolgt die Vorlage erst nach Vertragsabschluss, ist dies ein Verstoß gegen § 80 GEG (Überlassungspflicht) und kann geahndet werden.
- Unvollständige oder falsche Angaben in Anzeigen: In kommerziellen Immobilienanzeigen müssen bestimmte Pflichtangaben aus dem Energieausweis stehen (z.B. Art des Ausweises, Endenergiekennwert, Hauptenergieträger, Baujahr, Energieeffizienzklasse). Das Unterlassen dieser Pflichtangaben – etwa fehlende Effizienzklasse oder Energiekennwerte in der Anzeige – ist bußgeldbewehrt.
- Verwendung veralteter oder gefälschter Ausweise: Ein über 10 Jahre alter Energieausweis ist ungültig. Ebenso ist das Vorlegen eines gefälschten, manipulierten oder unrichtigen Ausweises (z.B. mit gefälschten Verbrauchsdaten) ein klarer Gesetzesverstoß. Täter riskieren neben Bußgeldern (wegen Urkundenfälschung) auch zivilrechtliche Haftung.
- Nichtübergabe beim Vertragsabschluss: Beim Verkauf muss der Verkäufer dem Käufer nach Vertragsabschluss den Ausweis oder eine Kopie übergeben (GEG § 80). Auch diese Pflichtverletzung kann ein Bußgeld nach sich ziehen.
In der Praxis kommen solche Verstöße häufig vor. Beispiele sind etwa eine Immobilienanzeige ohne Angabe der Effizienzklasse bzw. Energiekennwerte, die Vorlage eines veralteten (äußerlich alten) Energieausweises bei der Besichtigung oder das erstmalige Vorzeigen des Ausweises erst im Nachgang zum Kaufvertrag. Selbst Tippfehler in den Pflichtdaten können angezeigt werden. Die Verbraucherzentrale warnt ausdrücklich: Wer in einer Anzeige oder spätestens bei der Besichtigung wesentliche Pflichtangaben verschweigt, riskiert ein Bußgeld bis zu 10.000 €.
Bußgelder nach dem GEG
Das Gebäudeenergiegesetz (§ 108 GEG) fasst die Strafen für Energieausweis-Verstöße zusammen. Je nach Schwere des Tatbestands sind hier Bußgelder bis zu 10.000 € vorgesehen. Kleinere Vergehen (z.B. fehlende Registriernummer auf dem Ausweis) können mit bis zu 5.000 € geahndet werden, alle übrigen Verstöße rund um den Ausweis mit bis zu 10.000 €.
Bis 2020 lag der Höchstbetrag nach der EnEV noch bei 15.000 €, wurde aber im GEG aus Gründen einer einheitlichen Staffelung auf 10.000 € gesenkt. Wichtig: Neben den Geldbußen können auch Abmahnungen von Behörden oder Nachforderungen drohen. Im Extremfall – etwa bei betrügerischem Vorgehen – könnte sogar eine Strafanzeige (StGB) folgen.
Wer ist betroffen?
Betroffen sind in erster Linie Eigentümer und Verkäufer von Wohn- oder Gewerbeimmobilien, die diese verkaufen oder neu vermieten. Aber auch Immobilienmakler haften mit, wenn sie im Vermittlungsprozess Pflichten missachten. Das GEG nennt ausdrücklich „Verkäufer, Immobilienmakler, Vermieter, Verpächter oder Leasinggeber“, denen die rechtzeitige und vollständige Vorlage des Ausweises obliegt. Hausverwalter oder Vermietungsunternehmen können ebenfalls einbezogen sein, wenn sie mit der Vermarktung beauftragt sind.
Kurzum: Jeder, der eine Immobilie anbietet – ob privat oder professionell – muss die Ausweispflichten kennen und erfüllen. Fehler oder Versäumnisse „durch Unwissenheit“ mindern die Strafe meist nicht.
Typische Praxisbeispiele
Im Alltag zeigen sich folgende Musterfälle:
- Anzeige ohne Pflichtangaben: Ein Vermieter schaltet ein Online-Inserat, nennt aber weder den Energiebedarf noch die Effizienzklasse. Melden Interessenten dies der Behörde, liegt ein Verstoß gegen § 87 GEG vor.
- Veralteter oder gefälschter Ausweis: Ein Verkäufer reicht beim Kaufabschluss einen Energieausweis nach, der aber seit 12 Jahren abgelaufen ist. Die Behörde stuft diesen als ungültig ein – Bußgeld droht. Noch gravierender ist, wenn falsche Werte (z.B. gefälschtes Baujahr oder Verbrauch) im Verbrauchsenergieausweis entdeckt werden.
- Nichtvorlage bei Besichtigung: Bei einer Wohnungsbesichtigung zeigt der Vermieter erst nach mehrmaligem Nachfragen den Energieausweis vor – oder gar nicht. Die Interessenten können Anzeige erstatten und z.B. ein Bußgeld wegen verspäteter Vorlage verlangen.
- Ausweisersteller fehlt Plausibilitätsprüfung: Ein Sachverständiger erstellt einen Energieausweis und vergisst, die Gebäudedaten mit dem Eintrag abzugleichen, so dass falsche Dämmwerte im Ausweis stehen. Zwar fällt hier die Bußgeldhoheit eher ins Gewicht (Sachverständigenhaftung), dennoch kann dies als Ordnungswidrigkeit gelten.
Ablauf eines Bußgeldverfahrens
Wer einen Verstoß vermutet (z.B. betrogener Kaufinteressent oder konkurrierender Makler), kann dies den zuständigen Behörden melden. Zuständig sind meist die unteren Bauaufsichtsbehörden der Kommunen oder Landkreise, oft im Ordnungs- oder Bauamt. Diese Behörde ist verpflichtet, der Anzeige nachzugehen.
Das Verfahren läuft in der Regel so ab: Die Behörde fordert im Rahmen einer Anhörung den Betroffenen schriftlich zur Stellungnahme auf und setzt eine Frist zur Nachbesserung (z.B. Vorlage des Ausweises). Falls der Verstoß bestätigt wird, erlässt sie einen Bußgeldbescheid. Gegen diesen kann der Betroffene innerhalb von zwei Wochen Einspruch einlegen. Bis zur endgültigen Zahlung oder nachgerichteten Entscheidung kann der Eigentümer versuchen, den Mangel zu beheben (z.B. einen neuen Ausweis zu beschaffen oder ein fehlendes Dokument nachzureichen). Wichtig ist: Das Bußgeldverfahren ist ein Verwaltungsverfahren, das grundsätzlich unabhängig vom Zivilrecht (z.B. Kaufvertrag) abläuft.
Tipps zur Vermeidung von Bußgeldern
Um teure Strafzahlungen zu verhindern, sollten Eigentümer und Makler folgende Punkte beachten:
- Fristen prüfen: Überprüfen Sie rechtzeitig vor Verkauf/Vermietung, ob ein gültiger Energieausweis vorliegt. Ein Ausweis darf maximal 10 Jahre alt sein. Bei größeren Modernisierungen (z.B. neuer Heizung, Fassadendämmung) ist zwar kein neuer Ausweis zwingend vorgeschrieben, aber eine Aktualisierung ratsam, da Angaben sonst veraltet sind.
- Rechtzeitige Übergabe: Legen Sie den Ausweis den Kauf- oder Mietinteressenten frühzeitig vor – spätestens bei der ersten Objektbesichtigung. Fügen Sie eine Kopie dem Kaufvertrag bei, wenn es zum Abschluss kommt. So kann ein Vorwurf späterer „Nichtvorlage“ gar nicht erst entstehen.
- Pflichtangaben in Exposés: Achten Sie darauf, in Anzeigen alle gesetzlich geforderten Informationen aus dem Ausweis korrekt anzugeben: Ausweistyp (Bedarf/Verbrauch), Endenergiekennwert, Hauptenergieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Prüfen Sie jede Exposé-Vorlage sorgfältig auf Vollständigkeit.
- Genauigkeit sichern: Verwenden Sie nur gültige, original ausgestellte Energieausweise. Stellen Sie sicher, dass die im Ausweis vermerkten Daten (Gebäudetyp, Baujahr, Fläche etc.) richtig sind. Im Zweifelsfall lohnt sich die Nachfrage bei der ausstellenden Stelle oder eine Plausibilitätsprüfung (z.B. über die Datenbank der dena).
- Früh informieren: Nehmen Sie Unklarheiten sofort mit den Behörden oder einer Beratungsstelle auf. Die Verbraucherzentrale empfiehlt ausdrücklich, vor Veröffentlichung einer Anzeige im Zweifel bei den Behörden nachzufragen. Ein klärendes Gespräch kann spätere Bußgeldverfahren vermeiden.
- Dokumentation aufbewahren: Bewahren Sie den Energieausweis und dessen Registriernummer sicher auf. Bei einer Kontrolle müssen Sie den Behörden nachweisen können, dass Sie alle Pflichten erfüllt haben. Auch Kündigungstermine von Ausstellern und Kaufverträge sollten nicht zusammen „verlorengehen“.
Durch rechtzeitiges Handeln und sorgfältige Prüfung lassen sich Bußgelder in Höhe von mehreren tausend Euro vermeiden. Vor allem professionelle Vermieter und Makler sollten etablierte Abläufe für die Energieausweis-Pflichten einrichten und regelmäßig kontrollieren. Denn bei Verstößen – etwa fehlender Effizienzklasse in Online-Anzeigen – drohen laut Gesetz Geldbußen bis 10.000 €. Wer diese Regeln beachtet, kann sich vor empfindlichen Strafen schützen und seine Immobilie dennoch erfolgreich vermitteln.
Quellen: Gesetzestexte und amtliche Leitfäden zum Gebäudeenergiegesetz (GEG) sowie Veröffentlichungen von Fach- und Verbraucherportalen.