Bedarfsausweis – alle Fakten zum bedarfsorientierten Energieausweis

Ein Bedarfsausweis, auch Energiebedarfsausweis oder umgangssprachlich Bedarfspass genannt, ist ein Energieausweis, der den energetischen Zustand eines Gebäudes auf Basis einer technischen Bedarfsberechnung ausweist. Im Gegensatz zum Verbrauchsausweis, der auf gemessenen Verbrauchsdaten beruht, wird beim Bedarfsausweis der theoretische Energiebedarf des Gebäudes berechnet.

Dieser umfassende Artikel erläutert die gesetzlichen Grundlagen laut Gebäudeenergiegesetz (GEG), erklärt die Unterschiede zum Verbrauchsausweis und gibt detaillierte Einblicke, wann ein Bedarfsausweis Pflicht ist, wer ihn ausstellen darf und wie die Berechnung erfolgt. Ebenso werden Vorzüge und Aussagekraft des bedarfsorientierten Ausweises dargestellt, der Ablauf der Erstellung in der Praxis beschrieben sowie typische Kosten und Fördermöglichkeiten (etwa individueller Sanierungsfahrplan (iSFP), BAFA-Zuschüsse oder KfW-Förderprogramme) beleuchtet. Abschließend wird die Relevanz des Bedarfsausweises für verschiedene Beteiligte – Eigentümer, Verkäufer, Vermieter, Bauherren und Makler – erörtert und auf häufige Fehlerquellen und rechtliche Stolperfallen hingewiesen.

Definition und gesetzliche Grundlagen vom Bedarfsausweis nach GEG

Der Bedarfsausweis ist eine Variante des Energieausweises für Gebäude, der die Energieeffizienz eines Gebäudes bewertet. Energieausweise sind in Deutschland seit über einem Jahrzehnt gesetzlich vorgeschrieben, zunächst durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) und mittlerweile durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Das GEG, in Kraft seit November 2020, fasst frühere Regelungen zusammen und stellt die aktuelle Rechtsgrundlage dar. Es definiert Umfang, Inhalt und Ausstellungsbedingungen von Energieausweisen.

Gemäß GEG muss grundsätzlich bei Neubau, Verkauf, Vermietung oder Verpachtung eines Gebäudes ein gültiger Energieausweis vorliegen. Dieser muss potenziellen Käufern oder Mietern spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgezeigt und bei Vertragsabschluss übergeben werden. In Immobilienanzeigen sind bestimmte Kennwerte aus dem Ausweis anzugeben (z.B. Art des Ausweises, Wert des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs, der wesentliche Energieträger, Baujahr und die Energieeffizienzklasse). Ein Verstoß gegen diese Pflichten kann als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldern bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Was genau ist ein Bedarfsausweis?

Ein bedarfsorientierter Energieausweis dokumentiert den berechneten Energiebedarf eines Gebäudes unter standardisierten Nutzungsbedingungen. Das bedeutet, er zeigt, wie viel Energie das Gebäude pro Jahr und Quadratmeter für Heizung, Lüftung, Warmwasser (und ggf. Kühlung) benötigen würde, wenn es unter Normbedingungen genutzt wird. Diese Berechnung berücksichtigt die baulichen und anlagentechnischen Eigenschaften des Gebäudes – also insbesondere Wärmedämmung der Gebäudehülle, Qualität von Fenstern und Türen, Heizungs- und Warmwassertechnik, Lüftungssysteme etc. Nicht einfließen darf dagegen das individuelle Nutzerverhalten wie Heizgewohnheiten oder Lüftungsverhalten. Dadurch soll der Bedarfsausweis eine objektive Kennzahl für die energetische Qualität des Gebäudes liefern, die unabhängig von den momentanen Bewohnern ist.

Rechtlich spricht das GEG allgemein vom Energieausweis. Umgangssprachlich und fachlich hat sich jedoch eingebürgert, zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis zu unterscheiden. Beide Formen sind offiziell Energieausweise, unterscheiden sich aber in der Methodik der Ermittlung der Kennwerte. Die Pflicht zur Vorlage und die Gültigkeitsdauer (10 Jahre ab Ausstellung) sind für beide Varianten gleich geregelt. Welcher Typ im konkreten Fall ausgestellt werden muss oder gewählt werden kann, regeln die gesetzlichen Bestimmungen näher (siehe Abschnitt Wann ist ein Bedarfsausweis Pflicht?).

Unterschiede zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis

Der Bedarfsausweis steht dem Verbrauchsausweis als alternative Ausweisvariante gegenüber. Beide dienen demselben Zweck – der Information über die energetische Qualität eines Gebäudes – jedoch basieren sie auf unterschiedlichen Daten und Berechnungsansätzen. Im Folgenden sind die wichtigsten Unterschiede zusammengefasst:

Aspekt	Bedarfsausweis (Energiebedarfsausweis)	Verbrauchsausweis (Energieverbrauchsausweis)
Grundlage	Berechnung des theoretischen Energiebedarfs anhand der Bausubstanz und Anlagentechnik.	Auswertung des gemessenen Energieverbrauchs der letzten Jahre (Heizenergieverbrauch laut Abrechnungen).
Datenbasis	Gebäudedaten: Baupläne, Baujahr, Bauweise, Dämmstandard, Fenster, Heizungs- und Lüftungsanlage, usw. Normierte Nutzungsprofile (z.B. Innentemperaturen, Klimadaten) werden angesetzt.	Verbrauchsdaten: tatsächliche Verbrauchswerte (z.B. Heizöl, Gas, Fernwärme, Strom) über mind. 36 Monate. Nutzeranzahl und Leerstände werden einbezogen, Witterung wird statistisch bereinigt (Klimafaktoren).
Unabhängigkeit vom Nutzer	Ja – Bewohnerverhalten beeinflusst das Ergebnis nicht. Der Ausweis spiegelt die energetische Effizienz des Gebäudes wider.	Nein – stark vom individuellen Nutzungsverhalten abhängig. Sparsame oder verschwenderische Heizgewohnheiten wirken sich direkt auf die Kennzahl aus.
Aussagekraft	Objektiv und vergleichbar: ermöglicht den Vergleich verschiedener Gebäude, da normierte Bedingungen angesetzt werden. Zeigt Einsparpotenziale auf.	Subjektiv geprägt: Ein niedriger Verbrauchswert kann durch sparsames Verhalten oder Leerstand zustande kommen, ohne dass das Gebäude an sich effizient ist (und umgekehrt).
Vorgeschriebene Fälle	Pflicht bei bestimmten Gebäuden (z.B. unsanierten Altbauten, Neubauten – Details im nächsten Abschnitt). Kann aber freiwillig für alle Gebäude erstellt werden.	Zulässig bei vielen Bestandsgebäuden (wenn gesetzliche Kriterien erfüllt sind). Nicht möglich, wenn keine aussagekräftigen Verbrauchsdaten vorliegen (z.B. nach Sanierung oder bei Leerstand).
Aufwand und Kosten	Höherer Aufwand: Erhebung vieler Gebäudedaten und Berechnung durch Fachperson. Daher teurer (typisch mehrere hundert Euro).	Geringerer Aufwand: Daten können teils vom Eigentümer geliefert werden (Heizabrechnungen). Günstiger (häufig zweistelliger bis niedriger dreistelliger Euro-Betrag).
Inhalt des Ausweises	Enthält berechneten Endenergiebedarf und Primärenergiebedarf in kWh/(m²·a), Effizienzklasse, sowie Modernisierungsempfehlungen.	Enthält gemessenen Endenergieverbrauch (witterungsbereinigt) in kWh/(m²·a), Effizienzklasse und Modernisierungsempfehlungen.
Vorteile	+ Genaue, normative Bewertung des Gebäudes. + Aufschluss über bauliche Verbesserungsmöglichkeiten. + Unabhängig von aktuellen Nutzern, daher für Planung ideal.	+ Einfacher und schneller zu beschaffen. + Kostengünstig. + Realitätsnah für tatsächlichen Energieverbrauch unter bisherigen Bedingungen.
Nachteile	– Aufwändig und teurer in der Erstellung. – Erfordert Fachkenntnis/Experten. – Weicht u.U. vom realen Verbrauch ab (Normnutzung vs. individuelles Verhalten).	– Weniger objektiv: stark nutzerabhängig. – Bei Nutzerwechsel oder anderem Verhalten stimmen Werte nicht mehr. – Nicht zulässig für alle Gebäudearten (Einschränkungen laut Gesetz).

Zusammengefasst basiert der Bedarfsausweis auf einer technischen Analyse des Gebäudes, während der Verbrauchsausweis auf empirischen Verbrauchswerten beruht. Für Laien ist der Unterschied oft verwirrend – beide Ausweisarten sehen äußerlich ähnlich aus – doch die Kennzahlen sind unterschiedlich zu interpretieren. Ein Gebäude mit schlechter Dämmung kann im Verbrauchsausweis scheinbar gut dastehen, wenn die bisherigen Bewohner kaum geheizt haben. Der Bedarfsausweis würde in diesem Fall einen hohen Energiebedarf ausweisen, was die energetischen Schwächen ehrlich offenlegt. Umgekehrt kann ein sehr effizientes Haus im Verbrauchsausweis ungünstig erscheinen, falls es z.B. extrem beheizt wurde. Daher gilt der Bedarfsausweis als aussagekräftiger, was die Gebäudeenergiequalitätangeht.

Wann ist ein Bedarfsausweis Pflicht?

Ob man die Energieeffizienz eines Gebäudes über Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis nachweisen darf, hängt von gesetzlichen Vorgaben ab. Das GEG schreibt in bestimmten Fällen zwingend einen Bedarfsausweis vor, während in anderen Fällen Wahlfreiheit zwischen den Ausweisarten besteht. Im Wesentlichen gilt:

• Neubauten: Für jedes neue Gebäude, das errichtet wird, ist grundsätzlich ein Energiebedarfsausweis zu erstellen. Da es noch keine Verbrauchsdaten gibt und um die Einhaltung der Neubau-Anforderungen des GEG nachzuweisen, wird immer der Bedarf berechnet. Gleiches gilt bei größeren Erweiterungen oder grundlegenden Änderungenam Gebäude: Nach § 80 GEG muss hier ein bedarfsorientierter Ausweis ausgestellt werden.

• Altbauten mit Baujahr vor 1977: Wohngebäude mit bis zu 4 Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde (also vor Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung), benötigen bei Verkauf oder Vermietung zwingend einen Bedarfsausweis – sofern sie nicht inzwischen energetisch saniert wurden. Hintergrund: Gebäude aus dieser Zeit haben oft niedrigen Wärmeschutz, und das Nutzerverhalten könnte den Verbrauchswert stark verzerren. Nur wenn ein solches Gebäude bereits bei Bau oder durch Sanierung das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllt, hat der Eigentümer Wahlfreiheit und kann auch einen Verbrauchsausweis verwenden.

• Größere oder neuere Wohngebäude: Für Wohngebäude mit mehr als vier Wohnungen oder für Wohnhäuser, die nach 1977 gebaut wurden (bzw. deren Bauantrag ab 1.11.1977 gestellt wurde), besteht Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Hier darf der Eigentümer also entscheiden, welchen Ausweis er erstellen lässt. Viele Eigentümer nutzen in diesen Fällen den einfacheren Verbrauchsausweis, sofern genug Verbrauchsdaten vorliegen.

• Nichtwohngebäude (Gewerbe, öffentliche Gebäude): Bei Bestandsgebäuden, die Nichtwohnzwecken dienen (z.B. Bürogebäude, Handelsimmobilien), kann bei Verkauf/Vermietung ebenfalls zwischen beiden Ausweisarten gewählt werden. Allerdings sind die Berechnungsverfahren hier anders gelagert (für Bedarfsausweise bei Nichtwohngebäuden gelten umfangreichere Berechnungen, z.B. nach DIN V 18599, die auch Beleuchtung, Kühlung etc. berücksichtigen).

• Modernisierung und Sanierung: Wenn ein Gebäude umfassend energetisch saniert wird, insbesondere wenn die gesamte Gebäudehülle oder Anlagentechnik erneuert und damit energetisch neu bewertet wird, ist für den neuen Zustand ein Bedarfsausweis zu erstellen. Häufig erfolgt das im Zuge einer Energieberatung oder Baubegleitung nach der Sanierung.

• Leerstand und fehlende Verbrauchsdaten: Ein Verbrauchsausweis erfordert aussagekräftige Verbrauchswerte über mindestens drei Jahre. Ist ein Gebäude jedoch zeitweise leer gestanden oder liegen aus anderen Gründen keine vollständigen Verbrauchsdaten vor, so muss ebenfalls ein Bedarfsausweis ausgestellt werden. Andernfalls könnte kein korrekter Verbrauchskennwert ermittelt werden.

Zusammengefasst: Neubauten und unsanierte ältere Wohngebäude (kleiner 5 Wohneinheiten, Baujahr vor 1977) führen zu einer Bedarfsausweis-Pflicht. Alle anderen Gebäude (jüngere oder sanierte Wohnbauten, größere Mehrfamilienhäuser sowie Nichtwohngebäude im Bestand) erlauben die freie Wahl der Ausweisart. Dennoch kann selbst bei Wahlfreiheit ein Bedarfsausweis sinnvoll sein, etwa um objektivere Vergleichswerte zu erhalten.

Hinweis: Bereits ausgestellte Verbrauchsausweise behalten ihre Gültigkeit von 10 Jahren, auch wenn das Gebäude zwischenzeitlich eigentlich einen Bedarfsausweis erfordern würde. Bei Ablauf der Gültigkeit muss dann allerdings ein Ausweis nach den aktuellen Vorgaben (ggf. Bedarfsausweis) neu erstellt werden. Zudem darf in Zweifelsfällen ein Eigentümer jederzeit freiwillig einen Bedarfsausweis wählen, auch wenn ein Verbrauchsausweis zulässig wäre – die höhere Aussagekraft rechtfertigt oft den Mehraufwand.

Wer darf einen bedarfsorientierten Energieausweis ausstellen?

Einen Bedarfsausweis (wie auch jeden Energieausweis) darf nicht jeder ausstellen. Das GEG regelt in § 88 genau, welche Personen ausstellungsberechtigt sind. Ziel ist sicherzustellen, dass nur qualifizierte Fachleute die komplexe Berechnung durchführen und den Energieausweis ausstellen. Grundsätzlich können folgende Personengruppen einen Energiebedarfsausweis ausstellen:

• Architekten und Bauingenieure: Personen, die nach Landes-Bauordnungsrecht berechtigt sind, bautechnische Nachweise für Wärmeschutz oder Energieeinsparung zu unterschreiben. In der Praxis sind dies vor allem Architektinnen und Ingenieurinnen (z.B. im Bereich Hochbau, Bauphysik, technische Gebäudeausrüstung).

• Absolventen relevanter Studiengänge: Akademiker mit berufsqualifizierendem Hochschulabschluss in Fachrichtungen wie Architektur, Innenarchitektur, Bauingenieurwesen, Gebäudetechnik, Maschinenbau, Elektroingenieurwesen, Physik, Bauphysik oder ähnlichen – sofern das Studium einen Bezug zum energieeffizienten Bauen hatte.

• Handwerksmeister im Bau- und Ausbaugewerbe: Meister in einem zulassungspflichtigen Handwerk des Bau-, Ausbau- oder anlagentechnischen Gewerbes (dazu zählen z.B. Maurermeister, Zimmerermeister, Heizungsbauermeister, Schornsteinfegermeister usw.), die in die Handwerksrolle eintragungsfähig sind.

• Handwerker mit gleichwertiger Qualifikation: Personen, die ein zulassungspflichtiges Handwerk auf Grundlage ihrer Ausbildung auch ohne Meistertitel selbstständig ausüben dürfen, oder Meister eines zulassungsfreien (energiebezogenen) Handwerks.

• Staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker: Techniker mit Fachrichtung Hochbau, Gebäudetechnik o.ä., deren Ausbildung Schwerpunkte in der Bewertung von Gebäudehülle oder Anlagentechnik umfasst.

Neben der Grundqualifikation verlangt das Gesetz in der Regel einen Nachweis vertiefter Energieeffizienzkenntnisse. Dies kann erfüllt sein durch einschlägige Schwerpunkte im Studium oder in der Ausbildung, alternativ durch mindestens zweijährige Berufserfahrung in relevanten Bereichen oder den Abschluss einer Zusatzschulung im Bereich energiesparendes Bauen. Auch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für dieses Gebiet erfüllen die Kriterien. Zusätzlich gibt es die Möglichkeit, eine Prüfung als „Energieberater BAFA“ abzulegen – wer die vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle zertifizierte Energieberater-Qualifikationsprüfung bestanden hat, darf ebenfalls Energieausweise ausstellen.

In der Praxis gehören zu den typischen Ausstellern von Bedarfsausweisen Energie-Effizienz-Experten, die oft in der Energieberater-Datenbank der dena/BAFA gelistet sind, freie Architekten und Ingenieure mit Zusatzausbildung zum Energieberater, oder spezialisierte Sachverständige. Beim Beauftragen sollte man sich die Berechtigung und Qualifikation bestätigen lassen. Nur ein zugelassener Experte kann einen rechtssicheren Energieausweis ausstellen und mit der vorgeschriebenen Registriernummer versehen.

Welche Gebäudedaten fließen in die Berechnung für den Bedarfspass ein?

Für einen bedarfsorientierten Energieausweis müssen umfangreiche Gebäudedaten erhoben und in die Berechnung eingespeist werden. Anders als beim Verbrauchsausweis, wo nur Energiebezugsdaten notwendig sind, erfordert der Bedarfsausweis ein genaues Abbild des Gebäudes und seiner technischen Systeme. Wichtige Daten und Parameter sind unter anderem:

• Geometrie und Flächen: Alle relevanten Abmessungen des Gebäudes, z.B. Wohn- bzw. Nutzfläche, Gebäudevolumen (umbauter Raum), Anzahl der Stockwerke, Grundrissform und Ausrichtung. Insbesondere die Außenwandfläche, Dachfläche, Bodenflächen gegen Außenluft oder Erdreich und Fensterflächen werden benötigt, da über diese Hüllflächen Wärmeverluste auftreten.

• Baujahr und Bauweise: Das Baualter des Gebäudes und der einzelnen Bauteile (Wände, Dach, Fenster) gibt Hinweise auf den Wärmeschutzstandard. Unterschiedliche Baualtersklassen haben typischerweise unterschiedliche Baustoffe und Dämmwerte. Eventuelle Sanierungsmaßnahmen (z.B. nachträgliche Dämmung, Fenstertausch) müssen ebenfalls erfasst werden.

• U-Werte der Bauteile: Die Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Werte) sämtlicher wärmeübertragender Bauteile – Außenwände, Dach, Kellerdecke/Bodenplatte, Fenster, Türen – sind zentrale Eingabedaten. Sie beschreiben, wie gut oder schlecht das Bauteil gedämmt ist (Wärmedämmqualität). Falls konkrete U-Werte nicht bekannt sind, werden sie anhand der Konstruktion, Baustoffe und Bauzeitraum aus Tabellen (z.B. DIN 4108-4) entnommen oder geschätzt.

• Fensterfläche und -qualität: Anteil der Fensterflächen sowie deren Verglasungstyp (Doppelverglasung, Dreifachverglasung, Baujahr) und Rahmenmaterial. Fenster beeinflussen sowohl Wärmeverluste als auch solare Gewinne. Auch Rollläden oder Sonnenschutz können relevant sein.

• Luftdichtheit und Lüftung: Art der Lüftung (natürliche Fensterlüftung oder Lüftungsanlage) und ob eine Wärmerückgewinnung vorhanden ist. Eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung reduziert den Lüftungswärmeverlust erheblich und wird in der Berechnung positiv berücksichtigt. Gegebenenfalls fließen auch Ergebnisse eines Blower-Door-Tests (Luftdichtheitstest) ein, falls vorhanden.

• Heizungssystem: Typ der Heizungsanlage (z.B. Gas-Brennwertkessel, Öl-Heizung, Fernwärme, Wärmepumpe, Holzpelletkessel), Nennleistung, Baujahr des Wärmeerzeugers und vor allem der Jahresnutzungsgrad bzw. Wirkungsgrad der Heizung. Moderne Brennwertgeräte oder Wärmepumpen haben höhere Effizienzen als alte Kessel – das wird in der Bedarfsermittlung abgebildet. Auch die Steuerungstechnik (z.B. Witterungsführung) kann Einfluss haben.

• Warmwasserbereitung: Erfolgt die Warmwasserbereitung zentral über die Heizung oder dezentral (elektrischer Boiler, Durchlauferhitzer)? Bei zentraler Warmwasserbereitung wird entweder kontinuierlich (mit Zirkulation) oder bedarfsgerecht erwärmt – solche Details beeinflussen den Energiebedarf. Bei dezentraler elektrischer Warmwasserbereitung muss dieser Verbrauch gesondert berücksichtigt werden.

• Isolierung der Heizverteilung: Der Zustand der Wärmeverteilung (Heizungsrohre, Pumpen, ggf. Zirkulationsverluste) kann ebenfalls in vereinfachter Form eingehen, insbesondere bei Nichtwohngebäuden oder detaillierten Berechnungen. Für Wohngebäude wird meist ein Standardansatz für Verteilverluste genutzt.

• Kühlung und Klimatisierung (falls vorhanden): Bei klimatisierten Gebäuden oder Gebäudeteilen (v.a. Nichtwohngebäude) werden Angaben zu Klimaanlagen, Kühlgeräten und deren Leistungszahl benötigt. Wohngebäude haben in der Regel keine aktive Kühlung, daher entfällt dieser Punkt dort.

• Beleuchtung (bei Nichtwohngebäuden): In Büro-, Handels- oder Gewerbegebäuden fließt auch der Energiebedarf für die Beleuchtung in die Gesamtbilanz ein. Dazu werden die installierte Beleuchtungsleistung und Nutzungsdauer bzw. Standard-Nutzungsprofile berücksichtigt. Im Wohngebäude-Energieausweis ist Beleuchtung kein Posten.

• Standort und Klimadaten: Die Angabe der klimatischen Region (z.B. die zuständige Stadt/Klimazone) ist nötig, um mit den entsprechenden Norm-Klimadaten rechnen zu können. Die Berechnung verwendet ein typisches Jahr (Testreferenzjahr) oder Gradtagzahlen für die Region, um den Heizwärmebedarf zu bestimmen. So wird z.B. der Unterschied zwischen dem milden Küstenklima und rauerem Alpenklima berücksichtigt.

• Nutzungsprofil: Für Wohngebäude ist das Nutzungsprofil (Heizperiodendauer, Raum-Solltemperaturen, Warmwasserbedarf pro Person etc.) weitgehend durch Normen vorgegeben und im Verfahren fest hinterlegt. Für Nichtwohngebäude sind spezifische Nutzungsprofile (Öffnungszeiten, interne Wärmegewinne durch Personen/Geräte) entsprechend dem Gebäudetyp (Büro, Schule, Krankenhaus etc.) anzuwenden.

All diese Daten werden bei der Bedarfsausweis-Erstellung systematisch aufgenommen, entweder durch Vorliegen von Bauunterlagen (z.B. Baupläne, Baubeschreibung, Dämm-Nachweise, Heizungsdatenblätter) oder durch eine Vor-Ort-Begehung durch den Energieberater, der Maße nimmt und Bauteile begutachtet. Die Datenqualität ist entscheidend: Ungenaue Annahmen (etwa über verborgene Dämmungen) können das Ergebnis verfälschen. In der Regel wird der Aussteller fehlende Informationen durch Erfahrungswerte oder normative Vorgaben ergänzen, wobei konservative (eher ungünstige) Annahmen gewählt werden, um auf der sicheren Seite zu sein.

Berechnungsverfahren im Detail: DIN-Normen, Primärenergie, Endenergie und Effizienzklassen

Die Ermittlung der Kennwerte im Bedarfsausweis erfolgt nach festen methodischen Regeln, die im GEG und den dazugehörigen Verordnungen bzw. Verweisen auf DIN-Normen festgelegt sind. Dadurch wird sichergestellt, dass die Ergebnisse für alle Gebäude nach einem einheitlichen Standard berechnet werden.

DIN-Normen und Rechenmethoden

Für Wohngebäude sieht das GEG in der Regel zwei zugelassene Berechnungsverfahren vor:

• Das vereinfachte Verfahren nach früherer EnEV: Dieses stützt sich auf Normen wie DIN V 4108-6 (Berechnung des Jahresheizwärmebedarfs) und DIN V 4701-10 (Berechnung der Anlagentechnik) – dies galt unter der EnEV für Wohngebäude. Unter dem GEG werden diese Normen zwar noch erwähnt und sind prinzipiell weiter anwendbar für Wohnhäuser, doch die Normen wurden aktualisiert. Die benötigten Materialkennwerte (Wärmeleitfähigkeiten etc.) werden z.B. aus DIN 4108-4 entnommen. Dieses Verfahren ist relativ überschaubar und eignet sich insbesondere für typische Wohngebäude.

• Das integrale Verfahren nach DIN V 18599: Diese Normenreihe „Energetische Bewertung von Gebäuden“besteht aus 11 Teilen und bietet ein umfassendes Berechnungsverfahren, das sowohl Wohn- als auch Nichtwohngebäude abdeckt. Hier werden neben der Gebäudehülle auch alle technischen Systeme (Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung, Beleuchtung) und interne Gewinne gemeinsam in einer Monatsbilanz berechnet. Das GEG verweist „in der Regel“ auf DIN V 18599 für die Energieausweiserstellung, insbesondere für Nichtwohngebäude ist diese Norm vorgeschrieben. Aber auch Wohngebäude können damit berechnet werden. Ab einer gewissen Komplexität (z.B. Wohnhochhäuser oder Mischungen mit Gewerbe) ist 18599 sogar notwendig.

In der Praxis verwenden Aussteller heute meist Software, die nach DIN V 18599 rechnet, da diese für alle Fälle einsetzbar ist und ständig an neue Anforderungen angepasst wird. Die Software-Tools sind von akkreditierter Stelle validiert, sodass sie die Vorgaben des GEG einhalten. Während früher (zu EnEV-Zeiten) viele Einfamilienhäuser über vereinfachte Verfahren gerechnet wurden, setzt sich inzwischen die 18599-Methode weitgehend durch, auch weil sie zum Beispiel die Angabe der nun erforderlichen CO₂-Emissionen unterstützt.

Endenergiebedarf vs. Primärenergiebedarf

Ein bedarfsorientierter Energieausweis weist in der Regel zwei zentrale Kenngrößen aus: den Endenergiebedarf und den Primärenergiebedarf, jeweils in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/(m²·a)). Diese beiden Werte sind für das Gebäude berechnet, doch sie bedeuten Unterschiedliches:

• Endenergiebedarf: Dies ist die Menge an Energie, die im Gebäude für Heizung, Lüftung, Warmwasser und ggf. Kühlung pro Quadratmeter jährlich benötigt wird – also der Bedarf an „Endenergie“, die der Heizkessel, die Wärmepumpe oder ein anderer Wärmeerzeuger tatsächlich liefern muss. Man kann sich den Endenergiebedarf als das vorstellen, was am Gas- oder Ölzähler bzw. Stromzähler für Heizung stehen würde (unter Standardbedingungen). Er berücksichtigt Verluste im Gebäude (Wärmeverluste der Hülle, Lüftungsverluste) sowie Verluste in der Heizungsanlage (Abgasverluste, Verluste im Heizkessel, Verteilverluste). Der Endenergiebedarf ist für Nutzer ein wichtiger Wert, da er indirekt etwas über die Heizkosten aussagt – je höher der Endenergiebedarf, desto mehr Energie muss eingekauft werden.

• Primärenergiebedarf: Dieser Wert geht einen Schritt weiter und berücksichtigt zusätzlich die Verluste und Aufwendungen außerhalb des Gebäudes, nämlich bei der Gewinnung, Umwandlung und Verteilung der eingesetzten Energiequelle. Für verschiedene Energieträger sind sogenannte Primärenergiefaktoren definiert. Sie drücken aus, wie viel Primärenergie (z.B. Rohöl, Erdgas, Kohle, Sonne, Holz) aufgewendet werden muss, um eine Einheit Endenergie im Gebäude bereitzustellen. Zum Beispiel hat Erdgas einen Primärenergiefaktor von ca. 1,1 (d.h. 1,1 kWh Primärenergie wird gebraucht pro 1 kWh Endenergie Erdgas), Heizöl ebenfalls rund 1,1, Strom etwa 1,8 (variiert je nach Strommix; unter GEG durch Anrechnung erneuerbarer Anteile derzeit ca. 1,2), Holzpellets ~0,2, Fernwärme je nach Erzeugung 0,3–1,3. Der Primärenergiebedarf errechnet sich aus dem Endenergiebedarf multipliziert mit dem Faktor des jeweiligen Energieträgers. Bei mehreren Energieträgern (z.B. Heizöl plus Solarthermie) wird anteilig gerechnet. Der Primärenergiebedarf ist insbesondere wichtig für die Klimabilanz und nationale Energieziele, da er anzeigt, welche Ressourcen gesamtwirtschaftlich verbraucht werden.

In der aktuellen Gesetzgebung werden Anforderungen vor allem an den Primärenergiebedarf gestellt. Neubauten müssen einen bestimmten Primärenergie-Höchstwert einhalten (in Abhängigkeit von Gebäudeart und -größe), um genehmigt zu werden. Der Energieausweis zeigt beide Werte an, aber die Energieeffizienzklasse (siehe nächster Punkt) richtet sich nach dem Primärenergiebedarf bei Wohngebäuden. Das heißt, zwei Häuser mit identischem Endenergiebedarf könnten unterschiedliche Effizienzklassen haben, wenn eines mit erneuerbarer Fernwärme (niedriger Primärfaktor) und das andere z.B. mit Stromdirektheizung (hoher Primärfaktor) betrieben wird.

Energieeffizienzklassen im Energieausweis

Um die Bewertung für Laien anschaulicher zu machen, wurde 2014 eine Einteilung in Energieeffizienzklassen A+ bis H eingeführt (ähnlich wie bei Elektrogeräten). Jeder Bedarspass für Wohngebäude ordnet das Gebäude in eine solche Klasse ein, basierend auf dem ermittelten Kennwert. Maßgeblich ist hier der Primärenergiebedarf (bzw. beim Verbrauchsausweis der entsprechende Verbrauchswert). Die Skala reicht von A+ (sehr effizient) bis H (weniger effizient). Die Klassengrenzen sind fest definiert:

• Klasse A+: Primärenergiebedarf < 30 kWh/(m²·a) (entspricht Passivhaus-Standard oder KfW-Effizienzhaus 40).
• Klasse A: 30 bis unter 50 kWh/(m²·a).
• Klasse B: 50 bis unter 75 kWh/(m²·a).
• Klasse C: 75 bis unter 100 kWh/(m²·a).
• Klasse D: 100 bis unter 130 kWh/(m²·a).
• Klasse E: 130 bis unter 160 kWh/(m²·a).
• Klasse F: 160 bis unter 200 kWh/(m²·a).
• Klasse G: 200 bis unter 250 kWh/(m²·a).
• Klasse H: 250 kWh/(m²·a) und mehr.

BILD

Ausschnitt eines Bedarfsausweises mit der farbigen Effizienzskala von A+ (grün) bis H (rot). Der ermittelte Kennwert wird als schwarzer Pfeil auf der Skala markiert (hier im Beispiel Effizienzklasse C). Neben der Skala sind die Werte des Endenergie- und Primärenergiebedarfs abgedruckt. Laien können so auf einen Blick erkennen, in welchem Bereich das Gebäude einzuordnen ist.

Ein Beispiel: Liegt der berechnete Primärenergiebedarf eines Wohnhauses bei 180 kWh/(m²·a), ergibt dies die Klasse F (da zwischen 160 und 200). Zusätzlich wird auch der Zahlenwert auf dem Ausweis angegeben, meist oberhalb oder innerhalb des Farbbandes, getrennt nach Endenergiebedarf und Primärenergiebedarf. Die Effizienzklasse erlaubt einen schnellen Vergleich: Ein Gebäude Klasse B ist deutlich besser als eines mit Klasse E. Für neu gebaute Häuser sind in der Regel Klassen A oder besser zu erwarten, Bestandsbauten von vor 1970 ohne Sanierung liegen häufig in Klasse F oder G.

Seit Inkrafttreten des GEG müssen Energieausweise auch den absoluten Wert der Treibhausgas-Emissionen (CO₂-Äquivalente) pro m² ausweisen. Dieser Wert (in kg CO₂/(m²·a)) wird ebenfalls aus dem Primärenergiebedarf unter Berücksichtigung der Emissionsfaktoren berechnet. Auf neueren Bedarfsausweisen findet sich diese Angabe meist in der Nähe der Bedarfsskala, oft mit dem Hinweis, dass es eine Pflichtangabe ist. Dies unterstreicht die klimapolitische Bedeutung der Gebäudedaten.

Weitere Inhalte des Energiebedarfsausweises

Neben den Kennwerten enthält ein bedarfsorientierter Energieausweis weitere wichtige Informationen:

• Gebäudedaten: Adresse, Baujahr des Gebäudes und der Anlagentechnik (Heizung), Gebäudetyp (Wohngebäude/Nichtwohngebäude, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus etc.), Zahl der Wohnungen bei Wohngebäuden.

• Energieträger: Die wesentlichen Energieträger für Heizung und Warmwasser (z.B. Gas, Heizöl, Strom, Holzpellets, Fernwärme).

• Gültigkeitsdatum und Registriernummer: Jeder Ausweis hat eine eindeutige Registriernummer, vergeben durch das zuständige System, und ist 10 Jahre gültig ab Ausstellungsdatum.

• Name und Qualifikation des Ausstellers: Mit Unterschrift oder Signatur des Experten, der den Ausweis erstellt hat.

• Empfohlene Modernisierungsmaßnahmen: Gesetzlich vorgeschrieben ist, dass der Aussteller kostengünstige Modernisierungstipps angibt, sofern solche Verbesserungspotenziale bestehen. Im Bedarfsausweis werden daher meist mehrere Empfehlungen aufgeführt, z.B. Dämmung der oberen Geschossdecke, Austausch der Heizungspumpe, Fenstertausch oder Ähnliches – natürlich abhängig vom individuellen Gebäude. Diese Empfehlungen sind nicht verpflichtend umzusetzen, sollen aber Hausbesitzern Hinweise zur energetischen Verbesserung geben.

Vorteile und Aussagekraft des Bedarfsausweises

Der bedarfsorientierte Energieausweis hat gegenüber dem Verbrauchsausweis einige entscheidende Vorteile, insbesondere was die Aussagekraft über die bauliche Substanz betrifft:

• Objektivität: Weil der Bedarfsausweis standardisierte Nutzungsbedingungen annimmt, liefert er eine vom Bewohner unabhängige Bewertung. Für z.B. Immobilienprofis oder Energieberater ist das sehr wertvoll, um den echten energetischen Zustand zu erkennen. Ein Käufer kann so verschiedene Häuser fair vergleichen, ohne vom Verhalten der Vorbesitzer beeinflusst zu werden.

• Detailtiefe: Der Prozess der Erstellung zwingt dazu, das Gebäude genau unter die Lupe zu nehmen. Dadurch werden Schwachstellen offensichtlich. Zum Beispiel kann aus den eingegebenen Daten ersichtlich werden, dass die Kellerdecke ungedämmt ist oder die Fenster einen schlechten U-Wert haben. Diese Transparenz ist ein Gewinn für Eigentümer wie Käufer, die Sanierungsbedarf besser einschätzen können.

• Planungsgrundlage: Möchte ein Eigentümer energetisch sanieren, ist der Bedarfsausweis ein guter Ausgangspunkt. Er zeigt, wo die größten Energieverluste entstehen und wie hoch der Bedarf aktuell ist. Maßnahmen lassen sich dann gezielt planen. Nach der Sanierung kann ein neuer Bedarfsausweis die Verbesserung quantifizieren. Zudem ist ein Bedarfsausweis oft Voraussetzung, um Fördermittel (z.B. KfW-Kredite oder BAFA-Zuschüsse für Effizienzhaus-Sanierungen) zu beantragen, da er die Effizienzklasse und Kennwerte liefert.

• Pflicht in bestimmten Fällen: In den Fällen, wo er ohnehin gesetzlich vorgeschrieben ist (Neubau, bestimmte Altbauten), gibt es keine Alternative. Hier ist sein Vorteil schlicht die Erfüllung der Gesetzesauflage, zugleich erhält man aber eben auch verlässliche Zahlen zur Gebäudeperformance.

• Vergleichbarkeit: Da die Berechnung auf Normklima (durchschnittliches Wetter) und Normnutzung basiert, kann man mit dem Bedarfsausweis den Energiebedarf mit Referenzwerten oder gesetzlichen Anforderungen vergleichen. So sieht man beispielsweise, ob ein Bestandsgebäude wesentlich schlechter dasteht als ein aktuelles Referenzhaus gemäß GEG.

• Langfristige Gültigkeit der Aussage: Verbrauchswerte können von Jahr zu Jahr schwanken (milde Winter, Nutzerwechsel). Der Bedarfsausweis hingegen ändert sich nur, wenn am Gebäude etwas geändert wird. Er hat somit eine gewisse Beständigkeit in der Aussage. Ein Haus, das heute mit Bedarf 150 kWh/(m²·a) berechnet wurde, wird auch in ein paar Jahren ähnlich dastehen, sofern keine Umbauten erfolgen – ungeachtet wie die zwischenzeitlichen Winter oder Bewohner waren.

Allerdings muss auch erwähnt werden: Der Bedarfsausweis ist zwar technisch fundierter, aber theoretisch. In der Praxis können echte Verbräuche trotzdem abweichen. Wenn etwa ein Haus unbewohnt ist, sind reale Verbräuche null, während der Bedarfsausweis natürlich einen Wert >0 angibt. Umgekehrt kann ein voll genutztes Haus mehr verbrauchen als sein Bedarf. Für den Klimaschutz und die bauliche Bewertung ist jedoch der Bedarf maßgeblich, weshalb dieser Ausweis als qualitativ hochwertiger gilt.

Gerade für professionelle Zwecke (z.B. Portfolio-Bewertungen, energetische Sanierungsfahrpläne) ist der Bedarfsausweis das Mittel der Wahl. Er liefert die ehrlichere Basis, um Entscheidungen zu treffen, etwa welche Sanierung zuerst anzugehen ist. Außerdem ist nur mit dem bedarfsbasierten Ansatz eine fundierte Berechnung der CO₂-Einsparung möglich, wenn man Maßnahmen plant.

Ablauf der Erstellung eines Bedarfsausweises in der Praxis

Die Ausstellung eines Bedarfsausweises erfolgt in mehreren Schritten, die eng mit einer Energieberatung verwandt sind. Typischerweise läuft der Prozess so ab:

1. Kontaktaufnahme und Auftragsklärung: Der Eigentümer beauftragt einen qualifizierten Energieberater oder Aussteller. Es wird geklärt, welche Art von Ausweis benötigt wird (in diesem Fall Bedarfsausweis) und für welches Objekt. Oft wird bereits hier abgefragt, ob Unterlagen vorliegen, und ein Termin vor Ort vereinbart.

1. Datenerhebung (Vor-Ort-Termin): Der Experte kommt zum Gebäude, um alle erforderlichen Daten aufzunehmen. Dabei werden das Gebäude vermessen (sofern Pläne fehlen, werden z.B. Außenmaße, Geschosshöhen etc. ermittelt), die Baukonstruktion inspiziert (Wandaufbauten, Dachaufbau, ggf. Materialstärken soweit erkennbar), Fenster gezählt und charakterisiert, und die Haustechnik begutachtet. Fotos werden häufig gemacht, um Details festzuhalten. Falls der Eigentümer Baupläne, Energieabrechnungen, Schornsteinfegerprotokolle oder andere relevante Dokumente hat, werden diese mit herangezogen. Wichtig: Der Eigentümer sollte dem Experten auch Auskunft geben über evtl. durchgeführte Dämmmaßnahmen, Alter der Heizung, besondere bauliche Gegebenheiten etc.

1. Berechnung und Ausweiserstellung: Zurück im Büro gibt der Aussteller alle gesammelten Daten in ein spezielles Software-Programm ein. Er wählt das passende Berechnungsverfahren (meist nach DIN 18599, ggf. alternativ für Wohngebäude). Das Programm berechnet daraus den Endenergie- und Primärenergiebedarf sowie die CO₂-Emissionen und weitere Kenngrößen. Der Aussteller prüft die Plausibilität der Ergebnisse und stellt den offiziellen Energieausweis aus. Hierbei wird eine Registriernummer von der zentralen Stelle gezogen (dies geschieht online, um den Ausweis zu registrieren – seit 2014 Pflicht). Auf dem Ausweisformular werden außerdem die Modernisierungsempfehlungen eingetragen, die sich aus den Befunden ergeben (oft hilft die Software auch dabei, mögliche Verbesserungsmaßnahmen aufzulisten).

1. Übergabe des Energieausweises: Der fertige Bedarfsausweis – in der Regel ein mehrseitiges Dokument (meist 4-5 Seiten für Wohngebäude) – wird dem Auftraggeber übergeben. Dies kann digital als PDF und/oder in gedruckter Form geschehen. Der Aussteller erläutert in vielen Fällen die wichtigsten Ergebnisse: z.B. welche Effizienzklasse erreicht wurde, welche Schwachstellen identifiziert wurden, und welche Maßnahmen man vorschlägt. Auf Wunsch des Eigentümers kann dies mit einer ausführlicheren Energieberatung verbunden sein, die über die reinen Pflichtangaben hinausgeht.

1. Aufbewahrung und Nutzung: Der Eigentümer sollte den Ausweis gut aufbewahren. Bei Verkauf oder Neuvermietung muss er wie erwähnt potenziellen Interessenten gezeigt werden. Auch bei Förderanträgen kann er nützlich sein. Nach 10 Jahren verfällt der Ausweis – sofern bis dahin kein Verkauf/Vermietung stattfand, muss dann kein neuer erstellt werden, außer man benötigt aus anderen Gründen aktuelle Werte.

In vielen Fällen – insbesondere wenn der Bedarfsausweis im Zuge einer Energieberatung erstellt wird – erhält der Eigentümer neben dem reinen Ausweisdokument auch weitere Beratung. Beispielsweise werden einzelne Sanierungsmaßnahmen durchgerechnet („Was bringt eine Dämmung?“) oder es wird ein Sanierungsfahrplan entwickelt. Dies geht dann über den gesetzlichen Mindestinhalt hinaus, erhöht aber den Nutzen für den Eigentümer erheblich.

Es ist möglich, einen Bedarfsausweis auch ohne Vor-Ort-Termin erstellen zu lassen, wenn der Eigentümer alle erforderlichen Angaben selbst liefert. Diverse Online-Anbieter werben damit, den Energiepass selbst zu erstellen. Hier ist darauf zu achten: Die korrekte Erfassung aller Bauteildaten erfordert Fachwissen; Laien machen hier leicht Fehler, die den Ausweis ungültig machen könnten. Seriöse Aussteller bestehen in der Regel auf einer eigenen Datenaufnahme oder zumindest Plausibilisierung.

Kosten eines Bedarfsausweises und Fördermöglichkeiten

Kosten: Die Erstellung eines Bedarfsausweises ist aufwändiger als die eines Verbrauchsausweises, was sich in den Kosten widerspiegelt. Die Preise sind nicht festgeschrieben, sondern frei verhandelbar, typischerweise jedoch in folgenden Größenordnungen:

• Für ein Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus liegen die Kosten meist zwischen ca. 300 und 500 Euro, inklusive Vor-Ort-Begehung und Ausweiserstellung.

• Bei Mehrfamilienhäusern mit mehreren Wohneinheiten steigen Aufwand und Preis je nach Größe – üblich sind etwa 500 bis 800 Euro für ein Mehrfamilienhaus mittlerer Größe (z.B. 6–10 Wohnungen). Sehr große Wohnanlagen oder Spezialfälle können über 1.000 Euro kosten.

• Ein Verbrauchsausweis zum Vergleich ist deutlich günstiger, oft im Bereich 50 bis 150 Euro, da dort nur Daten eingesammelt und eingetragen werden. Manche Energieberater bieten Verbrauchsausweise auch pauschal für ~100 Euro an, während Bedarfsausweise aufgrund des Beratungsaufwands entsprechend mehr kosten.

Diese Kosten können sich auch regional unterscheiden und hängen von der Komplexität des Gebäudes ab. Ein einfacher Bungalow ist schneller bewertet als ein verwinkelter Altbau. Viele Aussteller bieten Festpreise nach Gebäudetyp an. Zum Beispiel könnte ein Anbieter pauschal 350 € für ein EFH und 500 € für ein MFH verlangen.

Ausweisart	Typischer Preis (Größenordnung)
Verbrauchsausweis (Wohngebäude)	ca. 50 € – 150 €
Bedarfsausweis Einfamilienhaus	ca. 300 € – 500 €
Bedarfsausweis Mehrfamilienhaus	ca. 500 € – 5.000 € (je nach Größe)

Fördermöglichkeiten: Direkt wird die Ausstellung eines Energieausweises meist nicht gefördert. Allerdings gibt es indirekte Wege, wie man Kosten einsparen kann:

• Über das BAFA-Programm „Energieberatung für Wohngebäude (EBW)” kann eine umfassende Vor-Ort-Energieberatung mit Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) gefördert werden. Die BAFA übernimmt einen Teil der Kosten einer solchen Beratung (650 / 850 € Zuschuss für Ein-/Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser). In einer solchen Energieberatung wird ebenfalls ein detaillierter energetischer Soll-Zustand ermittelt – de facto dieselben Berechnungen wie für den Bedarfsausweis. Am Ende kann der Energieberater aus den gewonnenen Daten, mit etwas extra Aufwand und Kosten, zusätzlich einen Bedarfsausweis ausstellen.

• KfW-Förderprogramme (bzw. seit 2021 die Bundesförderung für effiziente Gebäude, BEG) erfordern bei Sanierungen oder Neubau einen Energie-Effizienz-Experten, der die Einhaltung der Effizienzhaus-Standards bestätigt. Die Kosten für diesen Experten (der ebenfalls Berechnungen anstellt und am Ende einen Energieausweis ausstellt) können in die Förderung einbezogen werden. Beispielsweise gewährt die KfW einen Zuschuss zur Baubegleitung durch den Energieberater. So werden indirekt die Kosten für den Energieausweis mitgefördert, weil sie Teil der Gesamtleistung des Experten sind.

• Im Rahmen mancher kommunalen Programme oder Aktionen (z.B. Energie-Check-Aktionen von Stadtwerken oder regionale Beratungsinitiativen) gibt es manchmal vergünstigte oder kostenlose Energieausweise, insbesondere Verbrauchsausweise. Bedarfsausweise werden seltener kostenfrei angeboten, aber es lohnt sich, bei der lokalen Verbraucherzentrale oder Klimaschutzagentur nachzufragen. In einigen Fällen bezuschussen Gemeinden den Bedarfsausweis, wenn er mit einer Energieberatung kombiniert wird.

• Steuerliche Absetzbarkeit: Zwar keine direkte Förderung, aber die Kosten für die Energieausweiserstellung können ggf. von der Steuer abgesetzt werden (bei Vermietern als Werbungskosten, bei Selbstnutzung unter Umständen als Handwerkerleistung anteilig, sofern eine Vor-Ort-Leistung stattfand).

In Summe sollte der Preis für einen Bedarfsausweis als Investition gesehen werden. Gerade bei Verkaufsabsicht kann ein qualitativ erstellter Ausweis, der ein Gebäude womöglich besser darstellt (oder durch enthaltene Empfehlungen die Gesprächsbasis verbessert), auch wirtschaftlich sinnvoll sein. Und wer ohnehin sanieren will, dem eröffnen die genannten Förderprogramme Möglichkeiten, den Ausweis praktisch im Paket mit einer geförderten Beratung zu erhalten.

Relevanz für Eigentümer, Verkäufer, Vermieter, Bauherren und Makler

Ein Bedarfsausweis betrifft verschiedene Akteure im Immobilienbereich auf unterschiedliche Weise. Nachfolgend wird die Bedeutung und der Nutzen jeweils aus Sicht der wichtigsten Gruppen erläutert:

Eigentümer (Bestandshalter und Sanierungswillige)

• Für Eigentümer, die ihr Gebäude selbst nutzen oder halten, bietet der Bedarfsausweis eine Diagnose des energetischen Ist-Zustands. Er zeigt schwarz auf weiß, wo die Immobilie energetisch steht (Effizienzklasse, kWh/m²-Werte) und liefert Anhaltspunkte, ob Handlungsbedarf besteht. Dies ist besonders relevant, da die Energiepreise und Klimaschutzanforderungen steigen. Mit Hilfe des Ausweises können Eigentümer gezielt Sanierungsmaßnahmen planen: Beispielsweise erkennt man, ob eher die Heizung ineffizient ist oder die Dämmung unzureichend. Die im Ausweis vorgeschlagenen Modernisierungsempfehlungen geben oft konkrete erste Ideen (z.B. „Austausch der 30 Jahre alten Heizungsanlage gegen Brennwertkessel oder Wärmepumpe empfohlen“). Auch wenn ein Eigentümer derzeit nicht verkaufen oder vermieten will, lohnt es sich, die energetische Qualität zu kennen – zum einen für den Wohnkomfort und die Betriebskosten, zum anderen um den Wert der Immobilie langfristig zu erhalten. Zudem wird perspektivisch politisch diskutiert, Gebäude mit sehr schlechter Effizienz (Klasse G oder H) zu Sanierungen zu verpflichten; Eigentümer solcher Häuser sollten frühzeitig informiert sein.

Verkäufer und Vermieter

• Für jemanden, der seine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, ist der Energieausweis keine Option, sondern Pflicht. Ein Bedarfsausweis hat hier zwei Aspekte:
  
  
  • Rechtliche Absicherung: Als Verkäufer/Vermieter muss man spätestens beim Besichtigungstermin einen gültigen Energieausweis vorlegen können. Unterlässt man dies oder hat man gar keinen, drohen empfindliche Bußgelder. Das heißt, rechtlich ist die Beschaffung eines (Bedarfs-)Ausweises unumgänglich. Ein Makler oder Notar wird auch darauf drängen.
    
    
  • Verkaufsförderung durch Transparenz: Ein guter Energiekennwert oder eine hohe Effizienzklasse kann ein Verkaufsargument sein, ähnlich wie ein neuer Heizkessel oder gedämmtes Dach. Käufer achten zunehmend auf Energieeffizienz, insbesondere wegen der Betriebskosten. Hat ein Gebäude dank Bedarfsausweis Klasse B, so wird das im Exposé positiv hervorgehoben. Umgekehrt: Bei einer schlechten Klasse (z.B. F oder G) kann ein ehrlich erstellter Bedarfsausweis auch helfen, Vertrauen zu schaffen, indem man offenlegt, was Sache ist, und vielleicht im Gespräch auf die enthaltenen Sanierungsvorschläge verweist („Der Ausweis empfiehlt neue Fenster – das haben wir im Preis bereits berücksichtigt.“). Wichtig ist, dass Verkäufer die Richtigkeit des Ausweises sicherstellen, denn falsche Angaben könnten als Mangel ausgelegt werden.

Wahl der Ausweisart: Wenn Wahlfreiheit besteht, neigen Verkäufer manchmal dazu, die Ausweisart zu wählen, die ihr Objekt im besten Licht erscheinen lässt. Es ist zulässig, einen Bedarfsausweis auch dann zu machen, wenn ein Verbrauchsausweis erlaubt wäre (und umgekehrt, sofern zulässig). Verkäufer könnten z.B. einen Bedarfsausweis erstellen lassen, wenn die bisherigen Mieter sehr viel geheizt haben (hoher Verbrauch, aber baulich ist das Haus evtl. besser). Allerdings: Beim alten unsanierten 4-Familienhaus muss es der Bedarfsausweis sein – hier gibt es kein Wahlrecht.

Bauherren (Neubau)

• Wer neu baut, muss ohnehin die GEG-Vorgaben einhalten. Für Bauherren dient der Bedarfsausweis primär als Nachweis der Energieeffizienz des Neubaus gegenüber der Behörde. Nach Fertigstellung eines Neubaus wird der Bedarfsausweis auf Basis der tatsächlich gebauten Ausführung erstellt (oft macht das der planende Energieberater oder Architekt). Er bestätigt, dass das Gebäude die erforderlichen Höchstwerte für Primärenergiebedarf und Transmissionsverluste einhält. Für den Bauherren ist das wichtig, um die Bauabnahme und eventuelle Fördermittel (z.B. KfW-Effizienzhaus-Förderung) zu erhalten.
  
  Zudem gibt der Ausweis dem Bauherren Gewissheit, wie sein Gebäude energetisch einzuordnen ist. Meist sind Neubau-Ausweise im sehr guten Bereich (Klasse A oder besser), was auch als Werbeaspekt genutzt werden kann, wenn das Objekt verkauft oder vermietet wird. Bauherren sollten darauf achten, dass sie den Energieausweis vom Ersteller bekommen und aufbewahren, da er in den nächsten Jahren bei Vermietung/Verkauf benötigt wird und auch für Gebäudeversicherungen oder spätere Planungen hilfreich sein kann.

Makler und Immobilienprofis

Makler, Hausverwalter und ähnliche Immobilienprofis haben eine Sorgfaltspflicht, die Energieausweis-Vorschriften einzuhalten. Für Makler ist der Bedarfsausweis relevant, weil:

• Bei Übernahme eines Verkaufs- oder Vermietungsauftrags müssen sie den Eigentümer auf die Energieausweispflicht hinweisen und idealerweise den Ausweis gleich verlangen, um die Daten in das Exposé aufzunehmen. Seit GEG müssen Immobilienanzeigen konkrete Angaben (Effizienzklasse, Baujahr, Energieträger usw.) aus dem Ausweis enthalten, sofern ein Ausweis vorliegt. Ein Makler sollte also sicherstellen, dass ein Bedarfsausweis (wenn vorgeschrieben) vorliegt bevor er eine Anzeige schaltet.

• In der Beratung des Verkäufers könnte ein Makler auch Empfehlungen geben, ob im freiwilligen Fall ein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis sinnvoller ist. Kompetente Makler wissen um den Unterschied und können z.B. raten: „Ihr Gebäude ist energetisch gut modernisiert, die letzten Mieter haben aber viel verbraucht – wir sollten lieber einen Bedarfsausweis machen lassen, das spiegelt die Qualität besser wider.“

• Makler nutzen die Ausweisdaten auch im Marketing: Eine Wohnung mit „Energieeffizienzklasse B“ lässt sich besser anpreisen als eine mit „Energiekennwert 180 kWh/(m²a)“. Die Visualisierung (Tacho-Skala) aus dem Bedarfsausweis kann in Exposés eingebunden werden, um Kunden schnell ein Bild zu geben.

• Rechtlich ist der Makler mitverantwortlich, korrekte Angaben zu machen. Wenn z.B. im Inserat steht „Verbrauchsausweis, 120 kWh/m²a, Gas, Klasse D“ aber tatsächlich wäre Bedarfsausweis Pflicht gewesen, könnte das Probleme geben. Daher sollte jeder Immobilienprofi die Grundlagen kennen und im Zweifel beim Eigentümer auf einer bedarfsorientierten Ausstellung bestehen.

Zusammengefasst profitieren alle Beteiligten vom Bedarfsausweis: Eigentümer und Käufer/Mieter erhalten verlässliche Infos, Bauherren dokumentieren die Energieeffizienz ihres Neubaus, und Profis erfüllen ihre Pflichten und können Qualität sichtbar machen. Es ist ein zentrales Instrument der Transparenz am Immobilienmarkt in Bezug auf Energie und Klima.

Häufige Fehlerquellen und rechtliche Stolperfallen

Trotz klarer Vorgaben passieren in der Praxis immer wieder Fehler bei der Ausstellung oder Nutzung von Energieausweisen. Einige häufige Fehlerquellen und Fallen sollten vermieden werden:

• Falsche Ausweisart gewählt: Ein Klassiker ist, dass ein Verbrauchsausweis ausgestellt wird, obwohl laut Gesetz ein Bedarfsausweis vorgeschrieben wäre (z.B. beim unsanierten Altbau von 1960 mit 2 Wohnungen). Solche Ausweise sind unzulässig. Bei einer Überprüfung (z.B. Stichprobe der Behörde) drohen Bußgelder. Eigentümer sollten im Zweifel die gesetzlichen Kriterien prüfen oder einen Fachmann fragen, um die richtige Ausweisart zu wählen.

• Unvollständige oder ungenaue Datenerhebung: Beim Bedarfsausweis kann der Teufel im Detail stecken. Wenn der Aussteller wichtige Bauteile falsch erfasst (etwa eine gedämmte Wand als ungedämmt annimmt oder umgekehrt), verfälscht das die Ergebnisse erheblich. Daher ist Sorgfalt gefragt. Fehler können auch passieren, wenn Eigentümer per Online-Formular selbst Maße und U-Werte angeben – ein Laie tut sich hier schwer. Das Resultat kann ein fehlerhafter Ausweis sein, der im Extremfall Haftungsfragen aufwirft. Auch das Weglassen der Berücksichtigung von Leerständen oder Warmwasser im Verbrauchsausweis sind typische Fehler.

• Manipulationen: Es kommt vor, dass unsaubere Anbieter Daten „beschönigen“, um bessere Kennwerte zu erzielen – z.B. einen etwas zu guten U-Wert annehmen oder pauschal eine zu niedrige Wohnfläche ansetzen, damit die kWh/m²-Zahl kleiner wird. Dies ist natürlich unzulässig und kann bei Aufdeckung zu ernsten Konsequenzen führen (u.a. Haftung des Ausstellers, ggf. Betrugsvorwurf gegen den Eigentümer). Deshalb: Nur seriöse, überprüfbare Eingaben verwenden. Eigentümer sollten die fertigen Angaben kritisch durchsehen (Stimmt die Wohnfläche? Wurden bekannte Sanierungen berücksichtigt?).

• Nichtbeachtung der Vorlagepflicht: Einige Verkäufer oder Vermieter versuchen, die Vorlage eines (schlechten) Energieausweises zu umgehen, aus Angst, dies könne Interessenten abschrecken. Etwa indem sie den Ausweis erst gar nicht erstellen lassen oder bei Besichtigung „vergessen“. Dies ist eine Ordnungswidrigkeit. Seit der Einführung der Effizienzklassen ist es noch auffälliger, wenn Angaben fehlen. Makler und Interessenten sind sensibilisiert; zudem können Mitbewerber (im schlimmsten Fall Abmahnvereine) Verstöße ahnden. So hat z.B. die Deutsche Umwelthilfe bereits Fälle abgemahnt, in denen in Immobilienanzeigen Pflichtangaben fehlten. Die Behörden können empfindliche Strafen verhängen – in einem bekannten Fall musste ein großer Vermieter eine sechsstellige Summe Strafe zahlen, weil wiederholt Angaben in Inseraten fehlten.

• Veralteter Ausweis oder fehlende Aktualisierung: Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Nach Ablauf muss ein neuer erstellt werden, wenn weiterhin eine Nutzung (Verkauf/Vermietung) ansteht. Oft wird das vergessen. Wichtig auch: Wenn ein Gebäude umfassend saniert wurde, verliert der alte Ausweis faktisch seine Aussagekraft. Gesetzlich muss man ihn erst bei Ablauf erneuern, aber es ist empfehlenswert, nach einer größeren Sanierung einen neuen Bedarfsausweis erstellen zu lassen, da der alte den Zustand vor der Sanierung zeigt, was irreführend sein kann.

• Unqualifizierter Aussteller: Wie oben beschrieben, ist nicht jeder berechtigt. Dennoch gibt es Fälle, wo z.B. Hausmeisterdienste oder dubiose Online-Portale „Energiepässe“ ausstellen, ohne die nötige Ausbildung. Diese Dokumente können ungültig sein. Im Zweifel sollte man einen Blick darauf werfen, wer unterschrieben hat und welche Qualifikation angegeben ist. Fehlt die Registriernummer oder die Unterschrift, ist der Ausweis unbrauchbar.

• Missverständnisse bei Käufern/Mietern: Ein praktischer Punkt: Manchmal lesen Laien den Ausweis falsch. Z.B. wird der Primärenergiebedarf mit den tatsächlichen Heizkosten gleichgesetzt. Oder man erwartet, dass der Verbrauch immer kleiner sein muss als der Bedarf – was wegen Nutzerverhalten nicht zwingend so ist. Zwar ist dies kein „Fehler“ des Ausweises selbst, aber eine Stolperfalle in der Kommunikation. Immobilienprofis sollten daher den Ausweis kurz erläutern können („Das ist der Normbedarf, Ihre echten Kosten hängen von Ihrem Verhalten ab…“), um falschen Vorstellungen vorzubeugen.

Fazit: Der Bedarfsausweis ist ein zentrales Instrument der Energieeinsparpolitik im Gebäudebereich. Wenn er korrekt erstellt und richtig eingesetzt wird, schafft er Transparenz und sensibilisiert für Energieeffizienz. Alle Beteiligten – vom Hausbesitzer über den Planer bis zum Käufer – sollten die wichtigsten Punkte kennen, um Nutzen daraus zu ziehen und Sanktionen zu vermeiden. Mit fundiertem Wissen und verlässlichen Experten an der Hand wird der Energiebedarfsausweis zu einem wertvollen Werkzeug auf dem Weg zu effizienteren Gebäuden und informierten Entscheidungen am Immobilienmarkt.