Für Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) in Mehrfamilienhäusern mit Gasetagenheizungen ist es entscheidend, sich frühzeitig mit den Möglichkeiten eines Heizungstauschs auseinanderzusetzen. Nur so lässt sich die Modernisierung optimal umsetzen und von staatlichen Förderungen profitieren.
Der Wechsel zu einer klimafreundlichen Heizsystem erfordert eine sorgfältige Planung – unabhängig davon, ob es sich um eine Einzelperson oder eine WEG handelt. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist besondere Abstimmung notwendig, da Heizungsanlagen und Leitungen in der Regel zum Gemeinschaftseigentum zählen. Zudem gibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) klare Vorgaben für den Einbau moderner Heizsysteme. Gute Nachrichten: Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) unterstützt den Heizungstausch finanziell und macht den Umstieg noch attraktiver.
GEG Vorgaben und Anforderungen an erneuerbare Energien
Bis Mitte 2026 bzw. 2028 besteht für Bestandsgebäude keine Verpflichtung, beim Austausch der Heizung auf einen Anteil von 65 Prozent Erneuerbarer Energien umzustellen. Eine Ausnahme gilt, wenn zuvor eine Entscheidung zur Ausweisung als Wärmenetz- oder Wasserstoffnetzausbaugebiet getroffen wurde. Dennoch empfiehlt es sich, angesichts steigender CO₂-Preise bereits in dieser Übergangsphase über eine Umstellung auf eine Heizung nachzudenken, die auf Erneuerbare Energien setzt.
Nach Ablauf der Übergangsphase gelten großzügige Fristen: Eigentümerinnen und Eigentümer haben nach dem Austausch der ersten Gasetagenheizung fünf Jahre Zeit, um zu entscheiden, ob die Wärmeversorgung zentral oder weiterhin dezentral erfolgen soll. Wird eine Zentralisierung gewählt, stehen weitere acht Jahre zur Verfügung, um diese umzusetzen. Nach der Inbetriebnahme der zentralen Heizungsanlage müssen alle weiteren Wohnungen und in der Zwischenzeit installierten Etagenheizungen spätestens ein Jahr später an die zentrale Anlage angeschlossen werden.
Entscheidet man sich hingegen für eine dezentrale Wärmeversorgung, müssen ab Ablauf der fünfjährigen Frist alle neu eingebauten Etagenheizungen zu mindestens 65 Prozent mit Erneuerbaren Energien betrieben werden.
Weitere rechtliche Rahmenbedingungen
Seit Januar 2024 müssen neue Heizungen grundsätzlich zu mindestens 65 Prozent mit Erneuerbaren Energien betrieben werden. Für Bestandsgebäude gibt es jedoch Übergangsfristen, um Investitionen besser an die lokale Wärmeplanung anpassen zu können. In Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern wird diese Verpflichtung der 65 % spätestens ab dem 30. Juni 2026 verbindlich. Für Städte mit weniger als 100.000 Einwohnern gilt die Regelung spätestens ab dem 30. Juni 2028.
Steigende CO₂-Preise machen den Umstieg auf klimafreundliche Heizsysteme schon heute attraktiv – auch für Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer sowie Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Staatliche Förderprogramme unterstützen die Modernisierung finanziell und erleichtern so den Wechsel zu nachhaltigen Heizlösungen.
Dabei wird primär in zwei verschiedene Fälle unterschieden:
Regelungen für Gasetagenheizungen in Mehrfamilienhäusern – mit einem Eigentümer/in
Wenn in einem Mehrfamilienhaus eine Gasetagenheizung irreparabel ausfällt, gelten unterschiedliche Fristen und Vorgaben für den Umstieg auf regenerative Energieformen.
Bis Mitte 2026 bzw. 2028 ist es möglich, die defekte Gasetagenheizung oder Einzelheizung einer Wohneinheit durch eine neue oder gebrauchte Heizung zu ersetzen. Entscheidet man sich für eine neue Heizung, sollte diese idealerweise bereits 65 Prozent Erneuerbare Energien nutzen. Wird hingegen eine gebrauchte Heizung eingebaut, darf diese vorerst noch mit fossilen Energieträgern betrieben werden, muss aber ab 2029 sukzessive die steigenden Anteile an Erneuerbaren Energien nutzen.
Nach Mitte 2026 bzw. 2028 beginnt bei einem irreparablen Heizungsausfall eine fünfjährige Entscheidungsfrist: Innerhalb dieses Zeitraums muss festgelegt werden, ob die Wärmeversorgung des gesamten Gebäudes zentralisiert oder weiterhin dezentral pro Wohnung umgesetzt wird.
Entscheidet man sich für eine dezentrale Lösung, müssen alle neu installierten Etagenheizungen mindestens 65 Prozent Erneuerbare Energien nutzen, nach Ablauf dieser Frist. Wird stattdessen eine zentrale Heizungsanlage gewählt, beispielsweise eine Wärmepumpe oder ein Wärmenetzanschluss, stehen weitere acht Jahre zur Verfügung, bis die Umsetzung abgeschlossen sein muss. Die Fristen sind weiter in § 71l GEG geregelt.
Regelungen für Mehrfamilienhäuser mit Gasetagenheizungen im Gemeinschaftseigentum / mehreren Eigentümern/in
In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist es besonders wichtig, frühzeitig und vorausschauend über den Austausch der Heizungsanlage zu beraten, da hier spezifische und aufwendige Abstimmungsprozesse notwendig sind.
Bis spätestens 31. Dezember 2024 müssen in allen WEG, die mindestens eine Gasetagenheizung nutzen, alle relevanten Daten zu den bestehenden Einzelheizungen im Gebäude gesammelt werden. Die erforderlichen Informationen können auf Anfrage beim Bezirksschornsteinfeger aus dem Kehrbuch bereitgestellt werden, wobei dies bis Ende Juni 2025 abgeschlossen sein muss. Dies ist in § 71n GEG geregelt.
Die gesammelten Daten werden anschließend allen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern zur Verfügung gestellt, um eine Grundlage für die Diskussion über die zukünftige Wärmeversorgung des Gebäudes zu ermöglichen. Dabei kann eine geförderte Energieberatung zusätzliche Unterstützung bieten.
Sobald nach Abschluss der örtlichen Wärmeplanung die erste Gasetagenheizung defekt ist und ersetzt werden muss, ist die Hausverwaltung verpflichtet, unverzüglich eine Eigentümerversammlung einzuberufen. In dieser Versammlung entscheidet die WEG über die Umsetzung einer nachhaltigen Wärmeversorgung für das Gebäude im Sinne es GEG.
Für die Entscheidungsfindung gilt auch bei der WEG eine Frist von fünf Jahren, innerhalb derer festgelegt werden muss, ob die Wärmeversorgung zentral oder weiterhin dezentral organisiert wird. Der Fortschritt des Planungsprozesses oder wärehnd der Umsetzung der beschlossenen Lösung sollte regelmäßig in den Eigentümerversammlungen überprüft und besprochen werden, um den Weg zu einer klimafreundlichen Wärmeversorgung aktiv zu begleiten.
Treffen Sie frühzeitig eine Entscheidung für Ihre optimale Wärmeversorgung
Sowohl Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer als auch Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) sollten frühzeitig und vorausschauend gemeinsam über passende technische Lösungen für ihre Heizungsanlage beraten. Eine rechtzeitige Planung gibt die nötige Sicherheit, um eine langfristige und klimaschonende Versorgung aller Wohnungen mit Wärme und Warmwasser sicherzustellen.
Weitere Informationen zur herkömmlichen Gasetagenheizung
Die Gasetagenheizung war lange eine beliebte Wahl für die Wärmeversorgung von einzelnen Wohnungen. Im Gegensatz zur Gaszentralheizung verfügt bei dieser Lösung jede Wohneinheit über eine eigene Heizungsanlage, was die Abrechnung, Bedienung und Verteilung der Heizkosten erheblich erleichtert. Doch angesichts klimapolitischer Herausforderungen wird die Einzelheizung zunehmend kritisch betrachtet.
Gas galt über Jahre hinweg als preiswert und relativ umweltfreundlich. Mit dem Ausbruch des der Vorfälle in der Ukraine hat sich die Situation jedoch grundlegend geändert. Drohende Engpässe in der Gasversorgung und die damit verbundenen steigenden Preise veranlassen immer mehr Haus- und Wohnungseigentümer dazu, einen Wechsel der Heizungsanlage in Betracht zu ziehen. Hinzu kommt der verstärkte Fokus auf den Klimaschutz: Heizsysteme, die fossile Brennstoffe nutzen, stehen zunehmend im Mittelpunkt der Diskussion um eine nachhaltige Wärmewende.
Ein Überblick
Eine Gasetagenheizung, häufig als Gastherme bezeichnet, ist ideal für einzelne, abgeschlossene Wohneinheiten – sei es in einem Mehrfamilienhaus oder auf einer einzelnen Etage.
Das Heizsystem funktioniert durch die Verbrennung von Gas, wobei ein Wärmeübertrager das Wasser im Heizkreislauf durch die entstandene Wärme erhitzt. Dieses erwärmte Wasser wird anschließend zu den Heizkörpern geleitet und sorgt so für eine angenehme Wärme. Bei Kombithermen ist die Warmwasserversorgung direkt integriert. Bei alternativen Systemen übernimmt ein separater Boiler oder Durchlauferhitzer diese Aufgabe. Dank ihrer kompakten Bauweise lassen sich die Geräte leicht in Küche oder Flur installieren.
Im Vergleich dazu versorgt eine Gaszentralheizung das gesamte Gebäude mit Wärme und Warmwasser, erfordert jedoch einen separaten Heizungsraum im Keller. Bei Gasetagenheizungen hingegen benötigt jede Wohnung oder Etage eine eigene Therme.
Kosten einer Gasetagenheizung – Anschaffung, Betrieb und Wartung
Die Anschaffungskosten für eine Gasetagenheizung variieren je nach Modell und Leistung. Ein Brennwertkessel ohne Warmwasserfunktion kostet ab etwa 4.500 Euro, während Kombithermen mit Warmwassererzeugung bis zu 7.500 Euro und mehr inklusive Montage kosten können. Ausschlaggebend ist hier auch die Schornsteinsituation, kann der bestehende Kaminzug uneingeschränkt genutzt werden oder müssen noch Umbaumaßnahmen erfolgen.
Die laufenden Betriebskosten hängen von mehreren Faktoren ab, darunter die Gaspreise, das Nutzerverhalten und die Gebäudedämmung. Neben den Verbrauchskosten erhebt der Gasversorger einen Grundpreis, der die Leitungsbereitstellung, Abrechnung und weitere Fixkosten abdeckt.
Für eine Wohnung mit 65 qm kann der durchschnittliche Gasverbrauch wie folgt aussehen:
- Ohne Warmwassererzeugung: Etwa 9.000 kWh/Jahr, was bei einem Gaspreis von 10 Cent/kWh rund 1.000 Euro pro Jahr entspricht.
- Mit Warmwassererzeugung: Rund 10.500 kWh/Jahr, wodurch die Kosten auf etwa 1.200 Euro jährlich steigen.
Kostenverteilung zwischen Vermieter und Mieter
Als Eigentümer tragen Sie die Einbaukosten, während die Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden können. Die Grund- und Verbrauchskosten sind in der Regel vom Mieter zu übernehmen.
Die CO₂-Abgabe – So werden die Kosten verteilt
Seit dem 1. Januar 2023 können sich Vermieter und Mieter die CO₂-Abgabe teilen. Der Anteil, den der Vermieter trägt, hängt vom jährlichen CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche ab. Je höher der CO₂-Ausstoß, desto größer ist der Anteil, den der Vermieter übernehmen muss. Grundlage hierfür ist das sogenannte Zehn-Stufen-Modell:
- Weniger als 12 kg CO₂/m²: Der Mieter trägt die Kosten allein.
- 12 bis 17 kg CO₂/m²: 90 % der Kosten entfallen auf den Mieter, 10 % auf den Vermieter.
- Steigende Belastung: Der Vermieteranteil nimmt schrittweise zu.
- 52 kg CO₂/m² oder mehr: 95 % der Abgabe trägt der Vermieter, der Mieter übernimmt 5 %.
Diese Regelung soll dazu anregen, den CO₂-Ausstoß von Gebäuden zu senken und damit den Klimaschutz zu fördern. Ausführliche Informationen zu diesem Thema finden Sie hier.
Welche Alternativen gibt es zur Gasetagenheizung?
Hier sind verschiedene mögliche Optionen, die abhängig von den Gegebenheiten Ihrer Immobilie in Betracht gezogen werden können:
1. Zentrale Wärmeversorgung
Eine zentrale Heizungsanlage versorgt alle Wohneinheiten eines Gebäudes gemeinsam mit Wärme und Warmwasser.
- Vorteile:
- Effizienterer Energieeinsatz durch größere Anlagen.
- Möglichkeit zur Integration regenerativer Energien wie Solarthermie oder Pelletkessel.
- Vereinfachung von Wartung und Betrieb, da nur eine Anlage zu betreuen ist.
- Mögliche Lösungen:
- Wärmepumpe: Besonders Grundwasser- oder Erdreich-Wärmepumpen sind effizient und klimafreundlich.
- Pelletheizung: Eine gute Option für Altbauten mit höherem Wärmebedarf.
- Fernwärme: Ideal, wenn das Gebäude an ein Wärmenetz angeschlossen werden kann.
2. Wohnungsweise Etagenwärmepumpe
Eine Wärmepumpe für jede Wohneinheit kann die Gasetagenheizung ersetzen.
- Vorteile:
- Klimafreundlich, da Strom aus erneuerbaren Quellen genutzt werden kann.
- Flexibel, da jede Wohnung ihre Wärme individuell steuern kann.
- Reduzierung der CO₂-Emissionen im Vergleich zur Gasetagenheizung.
- Herausforderungen:
- Wärmepumpen sind am effizientesten in gut gedämmten Gebäuden.
- Die Installation in einzelnen Wohnungen hängt von den Gegebenheiten ab.
- Höhere Wartungskosten, da mehr Geräte.
3. Nutzung der Gasetagenheizung mit regenerativen Energien
Bestehende Gasetagenheizungen können durch den Einsatz regenerativer Energien klimafreundlicher gemacht werden.
- Optionen:
- Beimischung von Biogas oder Wasserstoff in das bestehende Gasnetz.
- In Abhängigkeit der Energielieferverträge
- Vorteile:
- Keine vollständige Umrüstung der Heizungsanlage erforderlich.
- Verbesserte Umweltbilanz durch erneuerbare Energieträger.
4. Klima-Splitgeräte
Eine moderne Lösung für Heizung und Kühlung bieten Klima-Splitgeräte. Sie können für die Beheizung einzelner Räume genutzt werden und sind eine flexible Alternative zur Gasetagenheizung.
- Vorteile:
- Effiziente Raumheizung und Kühlung in einem Gerät.
- Hohe Energieeffizienz, besonders wenn das Gerät mit erneuerbarem Strom betrieben wird.
- Einfache Installation und individueller Betrieb in jeder Wohnung.
- Herausforderungen:
- Nur für einzelne Räume geeignet, nicht für das ganze Gebäude.
- Abstimmung mit anderen Eigentümern, da Außengeräte notwendig.
Quellen:
BMWK / energiewechsel.de