Im Gebäudeenergiegesetz (GEG) werden Wohngebäude und Nichtwohngebäude klar unterschieden. Wohngebäude sind laut §3 GEG alle Gebäude, die überwiegend zum Wohnen dienen (einschließlich Wohnheime, Alten- und Pflegeheime). Nichtwohngebäude dagegen umfassen alle anderen Gebäudetypen – etwa Hotels, Jugendherbergen, Justizvollzugsanstalten, Kasernen und Krankenhäuser. Auch gewerblich genutzte Bauten wie Büros, Schulen, Lagerhallen oder Supermärkte fallen unter die Kategorie Nichtwohngebäude, sofern sie beheizt oder gekühlt werden. Entscheidend für den GEG-Geltungsbereich ist bei Nichtwohngebäuden, dass sie mindestens vier Monate im Jahr beheizt (oder zwei Monate gekühlt) werden bzw. eine Innenraumtemperatur von mindestens 12 °C aufweisen.
Für den Energieausweis haben Wohn- und Nichtwohngebäude teils unterschiedliche Angaben. Beispielsweise verlangt der Ausweis bei Wohngebäuden die Angabe der Anzahl der Wohnungen und Wohnflächen, während er bei Nichtwohngebäuden stattdessen die Nettogrundfläche des Gebäudes ausweist. Auch die Nutzungskategorie bzw. Hauptnutzung (z. B. „Bürogebäude“ oder „Schule“) wird bei Nichtwohngebäuden genannt. In Energieausweisen wird daher die Art des Gebäudes (Wohn- oder Nichtwohngebäude) sowie bei Letzteren oft eine konkrete Gebäudekategorie angegeben. Diese Unterschiede spiegeln sich auch in den Berechnungs- und Ausweismodalitäten wider, etwa dass bei Nichtwohngebäuden neben dem Heizenergiebedarf zusätzlich der Stromverbrauch einzeln erfasst werden muss (siehe unten).
Energieausweispflicht für Nichtwohngebäude
Gemäß Gebäudeenergiegesetz gilt für Nichtwohngebäude ausnahmslos die Energieausweispflicht bei Neubau, Sanierung sowie bei Verkauf und Neuvermietung/-verpachtung. Das heißt: Wird ein Nichtwohngebäude neu gebaut oder einer größeren energetischen Sanierung unterzogen, muss ein Energieausweis erstellt werden (oft im Rahmen des Bauantrags). Ebenso muss bei jedem Kauf, jeder Neuvermietung oder Neuverpachtung eines Nichtwohngebäudes ohne Aufforderung ein Energieausweis übergeben werden.
Ausnahmen: Einige wenige Sonderfälle sind von der Pflicht ausgenommen. Kein Energieausweis ist etwa notwendig für Nichtwohngebäude, die weniger als drei Monate im Jahr genutzt werden, eine Nutzfläche unter 50 m² haben oder unter Denkmalschutz stehen. Auch Gebäude ohne Wärmeanlage (unbeheizte Hallen o. Ä.) können von der Pflicht befreit sein.
- Neubau/Sanierung: Bei jedem neu errichteten Nichtwohngebäude verlangt das GEG einen Energieausweis. Ebenso muss bei umfangreichen energetischen Sanierungen (z. B. Erneuerung der Gebäudehülle oder Technik) ein Ausweis vorliegen. Dieser Bedarfsausweis wird nach den aktuellen Berechnungsnormen (DIN V 18599) erstellt.
- Verkauf/Vermietung: Beim Verkauf oder jeder Neuvermietung (auch Leasing/Vetrag überlassen) eines Nichtwohngebäudes ist der Ausweis spätestens im Exposé bereitzuhalten bzw. vorzulegen. Gleiches gilt beim Wechsel des Nutzers.
Wer diese Pflichten missachtet, kann mit Bußgeldern belegt werden. Daher sollten Eigentümer und Makler rechtzeitig handeln und den Energieausweis rechtzeitig erstellen lassen.
Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
Das GEG (§87) regelt streng, welche Angaben aus dem Energieausweis in Immobilienanzeigen genannt werden müssen. Wird ein Nichtwohngebäude vor Verkauf oder Vermietung inseriert, müssen folgende Informationen im Inserat enthalten sein:
- Art des Ausweises: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.
- Endenergiebedarf bzw. -verbrauch: Der im Ausweis genannte Wert in kWh/(m²·a). Wichtig für Nichtwohngebäude: Wärme- und Strombedarf/-verbrauch sind getrennt auszuweisen. Das bedeutet, das Inserat muss sowohl den Endenergiebedarf für Heizung/Wärme als auch den für Strom nennen.
- Wesentliche Energieträger: Die im Ausweis gelisteten Energieträger für Heizung (z. B. Gas, Fernwärme) und Warmwasser.
- (Außerdem bei Wohngebäuden: Baujahr und Energieeffizienzklasse, die bei Nichtwohngebäuden nicht verpflichtend in Inseraten stehen müssen.)
Diese Pflichtangaben dienen der Transparenz für potenzielle Mieter und Käufer. Vor allem die separate Darstellung von Heiz- und Stromkennwerten ist ein zentrales Merkmal für Nichtwohngebäude – sie hebt hervor, dass auch der Stromverbrauch (etwa für Lüftung, Kühlung, Beleuchtung) relevant ist. Makler und Verkäufer müssen daher in der Objektbeschreibung darauf achten, diese Werte korrekt aus dem Energieausweis zu übernehmen.
Aushangpflicht bei öffentlichen und publikumsintensiven Gebäuden
Für bestimmte Nichtwohngebäude besteht außerdem eine Aushangpflicht: Der Energieausweis muss für Besucher sichtbar ausgehängt werden. Nach §80 Abs. 6–7 GEG gilt: Bei behördlich genutzten Nichtwohngebäuden mit starkem Publikumsverkehr ab 250 m² Nutzfläche muss ein Ausweis erstellt und ausgehängt werden. Für privat genutzte, publikumsstarke Gebäude (z. B. Einkaufszentren, Kinos, Supermärkte) gilt die Aushangpflicht ab 500 m² Nutzfläche.
Beispiele: Schulen, Rathäuser oder andere kommunale Einrichtungen zählen zu den behördlich genutzten Gebäuden – sie müssen ihren Energieausweis bei Publikumsverkehr auf mindestens 250 m² öffentlich präsentieren. Ein Supermarkt oder ein Einkaufszentrum (private Nutzung, aber viele Besucher) muss ab 500 m² seine Energieeffizienz offenlegen. Der Aushang erfolgt in der Regel im Eingangsbereich oder an einer gut sichtbaren Stelle, meist über die erste Seite des Verbrauchs- bzw. Nachfrageausweises.
Die Aushangpflicht soll Transparenz schaffen und das Bewusstsein für Energieeffizienz stärken. Verstöße können mit Bußgeldern belegt werden. Eigentümer und Betreiber sollten daher prüfen, ob ihr Gebäude die Kriterien erfüllt, und im Zweifelsfall den Ausweis zentral aushängen.
Berechnungsnormen und technische Grundlagen (DIN V 18599)
Für Nichtwohngebäude schreibt das GEG für den Energiebedarfsausweis die Berechnung nach der Norm DIN V 18599 (Stand 2018-09) vor. Mit dieser Norm werden alle Anlagenteile (Heizung, Lüftung, Kühlung, Beleuchtung etc.) berücksichtigt und der Jahres-Primärenergiebedarf des Gebäudes ermittelt. Die Rahmenbedingungen für das Referenzgebäude sind in Anhang 2 des GEG definiert. Neu ist, dass seit 2024 keine älteren Normen wie DIN 4108-6 mehr als Alternative zulässig sind (bis Ende 2023 gab es eine Übergangsfrist).
Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch das vereinfachte Berechnungsverfahren (§32 GEG) für den Neubau von Nichtwohngebäuden verwendet werden. Dabei greift man auf standardisierte Gebäudemodelle (Anlage 6 GEG) zurück. In jedem Fall sollte die Auslegung der Gebäudehülle, Technik und Beleuchtung gemäß DIN V 18599 erfolgen, damit die Ausweisdaten (Jahresenergiebedarf, CO₂-Emissionen, Kühlbedarf usw.) normgerecht berechnet werden.
Ausweisarten für Nichtwohngebäude: Bedarf oder Verbrauch
Für Nichtwohngebäude sind grundsätzlich beide Arten von Energieausweisen zulässig: der bedarfsorientierte Bedarfsausweis und der verbrauchsorientierte Verbrauchsausweis. Das GEG gewährt hier mehr Flexibilität als bei Wohngebäuden – eine feste Altersgrenze (wie 1977 bei Wohnhäusern) gibt es nicht. Somit kann für ein bestehendes Nichtwohngebäude frei gewählt werden, ob man einen Verbrauchsausweis erstellt (sofern Daten vorliegen) oder einen Bedarfsausweis.
- Verbrauchsausweis: Dieser basiert auf den tatsächlichen Energieverbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Bei Nichtwohngebäuden muss dabei der jährliche Heizenergieverbrauch (über 3 Jahre lückenlos) sowie zusätzlich der jährliche Stromverbrauch angegeben werden. Diese getrennte Erfassung von Wärme- und Strombedarf ist gesetzlich vorgeschrieben. Ein Verbrauchsausweis eignet sich nur, wenn vollständige Abrechnungsdaten vorhanden sind (z. B. Heizkosten- und Stromabrechnungen). Fehlen Daten oder sind sie unvollständig (z. B. bei alten Bauten ohne Dokumentation), muss stattdessen ein Bedarfsausweis erstellt werden.
- Bedarfsausweis: Er wird durch eine rechnerische Energiesimulation erstellt. Hier fließen Baujahr, Baustoffe, Dämmstandards, Anlagentechnik, Fensterflächen usw. in die Ermittlung ein. Der Bedarfsausweis zeigt den theoretischen Energiebedarf eines „Musternutzers“. Er ist besonders dann erforderlich, wenn kein Verbrauchsausweis möglich ist. Bei Neubauten oder großen Sanierungen fällt in der Regel immer ein Bedarfsausweis an, da keine oder nur wenig historische Verbrauchsdaten vorliegen.
Beide Ausweisarten sind jeweils zehn Jahre gültig und dürfen nicht „durch Zauberformeln“ verlängert werden – nach Ablauf (oder bei wesentlichen baulichen Änderungen) muss ein neuer Energieausweis ausgestellt werden.
Besondere Regelungen nach Gebäudetyp
Je nach Gebäudekategorie gelten teils spezifische Vorschriften:
- Schulen und Behördengebäude: Schulen, Universitäten, Rathäuser u. Ä. gelten als öffentlich bzw. behördlich genutzte Nichtwohngebäude. Sie unterliegen bei mehr als 250 m² mit Publikumsverkehr der Aushangpflicht. Beim Verkauf oder einer Neuvermietung ist wie üblich der Energieausweis vorzulegen. Schulen sind im Gesetz nicht als „Wohngebäude“ definiert, daher fällt auch ein allgemein als „Schulgebäude“ bezeichnetes Objekt unter die Nichtwohnvorschriften.
- Bürogebäude: Büros sind klassische Nichtwohngebäude. Hier muss beim Verkauf/Vermietung ein Energieausweis existieren. Eine Aushangpflicht besteht nur, wenn es sich um öffentlich zugängliche Flächen handelt (z. B. ein Rathausbüro) mit >500 m² und hohem Publikumsverkehr. In der Regel haben bürotypische Gebäude aber keinen intensiven Besucherbetrieb, sodass meist nur die normale Ausweispflicht relevant ist.
- Lager- und Industriehallen: Diese Gebäude sind oft Nichtwohn, mit geringem Publikumsverkehr. Sie benötigen beim Mieterwechsel bzw. Verkauf zwar ebenfalls einen Energieausweis (als Nachweis der Energieeffizienz), es besteht aber in der Regel keine Aushangpflicht, da kaum öffentliche Besucher gezählt werden. Für Inserate gilt trotzdem die Pflicht, Heiz- und Stromkennwerte anzugeben.
- Einzelhandel und Supermärkte: Geschäfte mit Publikumsverkehr (Supermärkte, Kaufhäuser, Einkaufszentren) sind Nichtwohngebäude. Bei mehr als 500 m² Verkaufsfläche besteht Aushangpflicht. Bereits beim Inserieren gilt die Pflicht zur getrennten Angabe von Wärme- und Stromkennwerten (siehe oben). Beim Verkauf oder der Vermietung des Ladenlokals/Märkte muss ein gültiger Ausweis vorgelegt werden.
- Hotels und Herbergen: Hotelgebäude zählen zu den Nichtwohngebäuden. Sie haben oft intensiven Publikumsverkehr (viele Gäste). Sie sind nach GEG nur als Nichtwohn klassifiziert. In der Praxis müssen Hotels ab bestimmten Größenordnungen ebenfalls Energieausweise aushängen (in der Regel >500 m²) und bei Verkauf/Vermietung einen Ausweis vorweisen.
Hinweis: Pflegeheime und Altenheime wiederum sind per GEG §3 Wohngebäude, da sie dem Wohnen dienen. In diesem Fall gelten die Regelungen für Wohngebäude (etwa Wohnflächenangaben). Krankenhäuser sind jedoch Nichtwohngebäude. Generell lohnt sich bei gemischt genutzten Immobilien immer eine genaue Prüfung, welche Bereiche jeweils gelten.
Tipps zur rechtssicheren Umsetzung
Für Eigentümer, Makler, Verwalter und Architekten ist es entscheidend, die Vorschriften sorgfältig einzuhalten. Hier einige Empfehlungen:
- Frühzeitige Planung: Integrieren Sie den Energieausweis früh in Ihr Projekt. Bei Neubauten gehört er meist zum Bauantrag. Bei anstehenden Kauf- oder Mietverträgen sollte der Ausweis spätestens vor Vertragsabschluss erstellt sein.
- Passenden Ausweistyp wählen: Entscheiden Sie anhand der vorliegenden Daten, ob ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis sinnvoll ist. Liegen drei Jahre lückenlose Energie- und Stromabrechnungen vor, kann ein Verbrauchsausweis erstellt werden. Fehlen Daten (z. B. bei älteren Gebäuden), fertigen Sie einen Bedarfsausweis an.
- Verbrauchsdaten sichern: Führen Sie Buch über Heizkosten und Stromverbräuche der letzten Jahre. Für Nichtwohngebäude sind die Stromdaten genauso wichtig wie die Heizenergiewerte. So erfüllen Sie im Bedarfsfall schnell die Voraussetzungen für einen Verbrauchsausweis.
- Pflichtangaben kontrollieren: Beim Erstellen von Exposés oder Online-Anzeigen unbedingt die Pflichtangaben aus dem Energieausweis einfügen. Prüfen Sie besonders die getrennte Nennung von Wärme- und Stromkennwerten für Nichtwohngebäude. Auch „Ausweisart“ und Hauptenergieträger (z. B. Gas, Fernwärme) müssen genannt werden.
- Aushangpflicht beachten: Klären Sie, ob Ihr Gebäude zur Publikums- und Aushangpflicht gehört. Öffentliche Einrichtungen ab 250 m² bzw. große Kaufhäuser ab 500 m² müssen den Ausweis sichtbar auslegen. Richten Sie einen festen Platz für den Aushang ein und halten Sie den Ausweis dort aktuell.
- Gültigkeit im Blick: Ein Energieausweis bleibt nach Ausstellungsdatum 10 Jahre gültig. Nach Ablauf oder bei großen Umbauten sollten Sie einen neuen Ausweis ausstellen lassen. Auch für behördliche Prüfungen empfiehlt sich ein frischer Ausweis.
- Qualifizierten Aussteller beauftragen: Lassen Sie den Ausweis von einer berechtigten Fachperson (z. B. Energieberater, Architekt mit Registrierung) erstellen. So stellen Sie sicher, dass alle technischen und rechtlichen Vorgaben erfüllt sind.
- Bußgelder vermeiden: Verstöße gegen die Ausweispflichten können teuer werden – es drohen Bußgelder. Halten Sie sich exakt an die gesetzlichen Vorgaben und Dokumentationspflichten. Eine schriftliche Bestätigung des Ausstellungsanlasses (z. B. Verkauf, Vermietung) kann im Zweifelsfall rechtliche Sicherheit bieten.
Mit diesen Maßnahmen können Eigentümer, Investoren und Verwalter die Energieausweis-Pflichten für Nichtwohngebäude sicher erfüllen. Ein korrekter Energieausweis erhöht nicht nur die Rechtssicherheit, sondern liefert auch wichtige Informationen zur Energieeffizienz und zu möglichen Einsparpotenzialen eines Gebäudes.