Mit dem fortschreitenden Klimawandel und den steigenden Anforderungen an Energieeffizienz rückt der Gebäudesektor immer stärker in den Fokus der Gesetzgebung. Ein zentrales Instrument in diesem Kontext ist das Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (CO2KostAufG). Es trat am 1. Januar 2023 in Kraft und verändert die Kostenverteilung für den CO₂-Ausstoß beim Heizen von Gebäuden grundlegend.
Insbesondere für Immobilieneigentümer, Vermieter, Hausverwalter, Investoren und Energieberater ist dieses Gesetz von hoher Relevanz. Denn es verlagert Verantwortung – und mit ihr wirtschaftliche Risiken und Chancen.
In diesem Artikel erfährst du im Detail:
- Warum das CO2KostAufG eingeführt wurde
- Welche Regelungen es enthält
- Wie es auf Wohn- und Nichtwohngebäude wirkt
- Welche Konsequenzen es für Eigentümer und Mieter hat
- Wie du als Gebäudebesitzer sinnvoll reagieren kannst
Klimaschutz im Gebäudesektor: Der Hintergrund
Gebäude sind für etwa ein Drittel der CO₂-Emissionen in Deutschland verantwortlich – hauptsächlich durch Heizenergie und Warmwasserbereitung mit fossilen Brennstoffen wie Heizöl und Erdgas. Der Handlungsdruck ist groß: Der Gebäudesektor hat in den letzten Jahren wiederholt die im Klimaschutzgesetz definierten CO₂-Reduktionsziele verfehlt.
Ein Baustein zur Reduzierung dieser Emissionen ist die CO₂-Bepreisung, die seit 2021 fossile Brennstoffe zusätzlich verteuert. Die Idee dahinter: Wer mehr CO₂ verursacht, zahlt auch mehr. Doch zunächst wurde diese Preislast ausschließlich den Mietern aufgebürdet – obwohl sie meist keinen Einfluss auf den energetischen Zustand des Gebäudes haben. Hier greift das CO2KostAufG korrigierend ein.
Das CO2KostAufG im Überblick und Auswirkung auf den Gebäudesektor
Ziele des Gesetzes
- Klimagerechtigkeit: Wer für hohe Emissionen verantwortlich ist (z. B. durch eine veraltete Heizung oder schlechte Dämmung), soll auch einen höheren Anteil der CO₂-Kosten tragen.
- Sanierungsanreize: Eigentümer werden motiviert, ihre Gebäude energetisch zu verbessern.
- Entlastung der Mieter: Diese werden nicht mehr pauschal für Emissionen haftbar gemacht, auf die sie keinen Einfluss haben.
Wo findet das CO2KostAufG bei Immobilien sein Anwendungsbereich?
Das Gesetz betrifft alle Mietverhältnisse über beheizte Wohn- und Nichtwohngebäude, bei denen Wärme oder Warmwasser aus fossilen Brennstoffen erzeugt wird. Dazu zählen:
- Gasheizungen
- Ölheizungen
- Blockheizkraftwerke mit fossilen Brennstoffen
Nicht betroffen sind:
- Gebäude mit reiner Nutzung erneuerbarer Energien (z. B. Wärmepumpen mit Ökostrom)
- Mietverhältnisse, in denen der Mieter den Brennstoff selbst beschafft
- Fernwärme mit unbekanntem Brennstoffmix (hier gelten Sonderregelungen)
Die Regelung für Wohngebäude: Das Zehn-Stufenmodell
Für Wohngebäude wurde ein differenziertes Stufenmodell eingeführt, das sich an der CO₂-Intensität pro Quadratmeter Wohnfläche orientiert. Je schlechter die Energiebilanz, desto höher der Kostenanteil des Vermieters.
Tabelle: Aufteilung der CO₂-Kosten in Wohngebäuden
| CO₂-Ausstoß (kg/m²/Jahr) | Anteil Vermieter | Anteil Mieter |
|---|---|---|
| > 52 | 90 % | 10 % |
| 42 – 52 | 80 % | 20 % |
| 32 – 42 | 70 % | 30 % |
| 27 – 32 | 60 % | 40 % |
| 22 – 27 | 50 % | 50 % |
| 17 – 22 | 40 % | 60 % |
| 12 – 17 | 30 % | 70 % |
| 7 – 12 | 20 % | 80 % |
| 5 – 7 | 10 % | 90 % |
| ≤ 5 | 0 % | 100 % |
Beispiel für Mehrfamilienhaus:
Ein unsaniertes Mehrfamilienhaus mit einer Ölheizung emittiert 55 kg CO₂/m²/a (55kg pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr). Der Vermieter trägt somit 90 % der CO₂-Kosten. Bei einem effizient sanierten Gebäude mit Wärmedämmung und moderner Gasheizung (z. B. 20 kg CO₂/m²/a) teilen sich Vermieter und Mieter die Kosten jeweils zur Hälfte.
Sonderregelung für Nichtwohngebäude
Für Gewerbeimmobilien, Büros, Praxen etc. gilt vorerst eine pauschale 50:50-Aufteilung der CO₂-Kosten. Ab dem Jahr 2026 soll auch hier ein stufenbasiertes Modell eingeführt werden, das dem der Wohngebäude ähnelt.
Ausnahmen & Sonderfälle
Das Gesetz berücksichtigt auch bauliche oder rechtliche Einschränkungen:
- Denkmalschutz: Kann eine Sanierung aus rechtlichen Gründen nicht erfolgen, kann der Vermieter ganz oder teilweise von der Kostenpflicht befreit werden.
- Starke Einflussnahme durch Mieter: Bei nachweislich verschwenderischem Heizverhalten kann eine individuelle Prüfung stattfinden (praktisch jedoch schwer umsetzbar).
- Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG): Auch hier gilt das Gesetz – die Verwalter haben die Pflicht, die Abrechnung korrekt umzusetzen.
Was bedeutet das für Gebäudeeigentümer?
1. Finanzielle Verantwortung
Für Eigentümer schlecht gedämmter Gebäude wird es teuer. Ein hoher CO₂-Ausstoß führt direkt zu einem höheren Kostenanteil. Die CO₂-Kosten steigen in den nächsten Jahren weiter an – von derzeit rund 45 €/t CO₂ auf bis zu 65 €/t CO₂ im Jahr 2026 (laut Brennstoffemissionshandelsgesetz – BEHG).
2. Energetische Sanierung wird zur Pflicht
Wer langfristig wirtschaftlich vermieten will, muss seine Gebäude energetisch modernisieren. Relevante Maßnahmen sind:
- Dämmung der Gebäudehülle (Fassade, Dach, Kellerdecke)
- Austausch veralteter Heiztechnik
- Einbau von Wärmepumpen oder Hybridheizungen
- Solarthermie oder Photovoltaik zur Eigenversorgung
- Einbindung von Gebäudeautomation
3. Relevanz von Energieausweisen steigt
Für die Einstufung ist der spezifische CO₂-Ausstoß pro m² Wohnfläche entscheidend. Das kann auf Basis des Energieausweises, der Heizkostenabrechnung und der Brennstoffrechnung berechnet werden. Demnach werden Messdienstleister, Energieberater, Hausverwalter hier zur zentralen Anlaufstelle.
4. Abrechnungsaufwand steigt
Vermieter müssen:
- den Brennstoffverbrauch (z. B. über Lieferbelege) erfassen
- den CO₂-Ausstoß berechnen (bzw. vom Versorger bereitgestellt bekommen)
- die Aufteilung gemäß CO2KostAufG durchführen
- die Mieter transparent informieren
Das ist mit zusätzlichem Verwaltungsaufwand verbunden – gerade bei größeren Wohnanlagen oder gemischt genutzten Gebäuden.
Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
Wertentwicklung
- Effiziente Gebäude gewinnen an Wert
- Ineffiziente Gebäude verlieren an Attraktivität und Wert
- Der Cashflow wird bei energetisch schlechten Gebäuden signifikant sinken
- Mieter achten verstärkt auf Energiekennwerte
Vermietbarkeit
- Energieeffizienz wird zum Wettbewerbsvorteil
- Schlechte Gebäude könnten Leerstände riskieren
- ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) gewinnen bei Investoren an Bedeutung
Fazit: Das CO2KostAufG als Weckruf für den Gebäudebestand
Das Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten markiert einen Paradigmenwechsel in der Wohnungswirtschaft. Vermieter sind nicht mehr nur Anbieter von Wohnraum, sondern aktive Mitgestalter der Energiewende.
Gebäude mit schlechter Energiebilanz verursachen nicht nur höhere Betriebskosten, sondern auch direkte finanzielle Verluste durch die CO₂-Kostenbeteiligung. Umgekehrt wird energieeffizientes Bauen und Sanieren belohnt – ökologisch wie ökonomisch.
Für Eigentümer ist jetzt der richtige Zeitpunkt, in die Zukunft ihrer Immobilien zu investieren.
Ihr nächster Schritt
Lassen Sie Ihre Immobilie energetisch bewerten und identifizieren Sie sinnvolle Maßnahmen zur CO₂-Reduktion. Ich unterstütze Sie mit:
- Analyse des aktuellen CO₂-Ausstoßes Ihrer Immobilie
- Maßnahmenkatalog zur Senkung der Emissionen
- Wirtschaftlichkeitsbetrachtung und Fördermittelberatung
- Unterstützung bei der CO₂-Kostenabrechnung