Im vorigen Artikel wurde beschrieben was genau der hydraulische Abgleich ist, auf welcher gesetzlichen Grundlage er fußt und für wen er verpflichtend ist. Darüber hinaus welche Anlagen es betrifft. Nun soll es um die Kosten und den die notwendigen Besonderheiten und Unterschiede je nach Ist-Situation und Gebäudegröße gehen.

Hier geht es direkt zum Abschnitt der Kostenumlage:

Option der Modernisierungsumlage nach BGB
Option der Betriebskostenumlage nach BetrKV

Ablauf, Berechnung und Durchführung des hydraulischen Abgleichs

Umgangssprachlich wird immer nur pauschal vom hydraulischen gesprochen, dabei besteht dieser in der Praxis aus zwei separaten Teilen. Das ist wichtig, um die damit verbundenen Kosten zu differenzieren. Zum einen gibt es die Vorbereitung und Berechnung, zum anderen gibt es die Umsetzung und Ausführung an der Heizungsanlage. 

Ein professioneller hydraulischer Abgleich beginnt mit einer Vor-Ort-Begutachtung durch einen Energieberater, der den individuellen Wärmebedarf des Gebäudes ermittelt. Dabei kommt spezielle Software zum Einsatz, um eine präzise Berechnung der Heizlast und Heizwasserverteilung zu gewährleisten. Anschließend erfolgt die praktische Umsetzung durch einen Fachbetrieb (Heizungsbauer, Monteur, Fachunternehmer).

Zusätzlich unterstützen zertifizierte Energieberater bei der Beantragung von Fördermitteln. Wichtig ist, dass die Förderung vor Beginn der Maßnahme beantragt wird, da eine nachträgliche Antragstellung nicht möglich ist.

Ablauf des hydraulischen Abgleichs:

  1. Heizlastberechnung: Für jeden Raum wird die notwendige Heizleistung unter Berücksichtigung von Dämmung, Fenstern und weiteren Faktoren berechnet.
  2. Ermittlung der Heizwassermenge: Die Durchflussmenge des Heizwassers wird optimiert, um eine gleichmäßige Wärmeverteilung sicherzustellen.
  3. Voreinstellung der Ventile und Einbau von Differenzdruckreglern: Die berechneten Werte werden umgesetzt, indem Ventile an Heizkörpern angepasst oder gegebenenfalls ausgetauscht werden.
  4. Überprüfung vor Ort: Nach der Durchführung wird kontrolliert, ob die Heizung nun optimal eingestellt ist.
  5. Dokumentation: Eine schriftliche Bestätigung über den durchgeführten hydraulischen Abgleich dient als Nachweis für Förderanträge bei BAFA oder KfW.
  6. Ergebnis: Die Heizkörper sind nun optimal eingestellt und erhalten exakt die benötigte Wärmemenge, was zu einer effizienteren Heizungsnutzung führt.

Die Kosten und Dauer vom hydraulischen Abgleich

Ein hydraulischer Abgleich stellt sicher, dass die Wärmeverteilung innerhalb eines Gebäudes optimal auf die individuellen Gegebenheiten abgestimmt ist. Die Berechnung erfolgt in der Regel durch einen Energieberater, der zunächst alle relevanten Daten erfasst und anschließend die notwendigen Unterlagen ausstellt. Die Ausführung erfolgt durch eine Fachunternehmer, der zunächst alle benötigten Ventile wechselt und anschließend die berechneten Einstellungen vornimmt. Je nach Gebäudegröße und Heizungsanlage variieren sowohl die Dauer als auch die Kosten dieser Maßnahme. Sollten alle Ventile bereits voreinstellbar sein, dann muss theoretisch nichts gewechselt werden, sondern lediglich die Einstellung am Ventil vorgenommen werden. Meistens ist das nicht der Fall und es fallen noch Montagekosten an.

Haus als Energie-effizienter chart nach energetischen Sanierungen

Hydraulischer Abgleich im Einfamilienhaus

In einem typischen Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von etwa 100 Quadratmetern und zehn Heizkörpern nimmt der hydraulische Abgleich in der Regel einen Arbeitstag in Anspruch. Die Durchführung gliedert sich in folgende Schritte:

  1. Anfahrt und Besichtigung
  2. Erfassung der Heizungsdaten:
    1. Dauer: ca. 1 – 3 Stunden
    1. Analyse der bestehenden Heizungsanlage
  3. Heizlastberechnung
    1. Dauer: ca. 4 Stunden
    1. Ermittlung des raumweisen Heizlast der einzelnen Räume
  4. Berechnung der optimalen Heizwassermenge:
    1. Dauer: ca. 1 Stunden
    1. Anhand der aufgenommenen Daten wird die notwendige Durchflussmenge des Heizwassers bestimmt, um eine gleichmäßige Verteilung zu gewährleisten.
  5. Gegebenenfalls: Wechsel der Heizkörperventile
    1. Dauer: ca. 0,5 Stunden pro Heizkörper
  6. Einstellung der Heizkörperventile
    1. Dauer: 5 – 10 Minuten pro Heizkörper
    1. Die Ventile werden gemäß den Berechnungen angepasst, um eine effiziente Wärmeabgabe sicherzustellen.
  7. Kontrolle und Dokumentation:
    1. Die Heizungsanlage wird abschließend geprüft, um sicherzustellen, dass die Maßnahmen die gewünschten Effekte erzielen.
    1. Eine schriftliche Bestätigung dient als Nachweis, insbesondere für eventuelle Förderanträge.

Kosten für ein Einfamilienhaus

Die Gesamtkosten für einen hydraulischen Abgleich in einem Einfamilienhaus liegen je nach Zustand der Heizungsanlage zwischen 750 und 1.500 Euro (sofern keine Heizkörper bzw. Heizflächen verändert werden müssen). Diese setzen sich folgendermaßen zusammen:

KomponenteDauerKosten
Erfassung der Heizungsdaten1 – 3 Stunden250 – 400 €
Berechnung der Heizlast und hydraulischer Abgleich 5 – 6 Stunden600 – 700 €
Einstellung der Thermostatventile5 – 10 Minuten pro Heizkörperpauschal
Falls erforderlich: Austausch von Thermostatventilen30 Minuten pro Heizkörper50 € pro Heizkörper
Optional: Austausch der Heizungspumpe1 – 2 Stundenca. 300 €

Hydraulischer Abgleich im Mehrfamilienhaus

In einem Mehrfamilienhaus ist die Durchführung des hydraulischen Abgleichs aufgrund der größeren Anzahl an Heizkörpern und einer komplexeren Heizungsverteilung zeitintensiver. Der Monteur muss eine Vielzahl an Parametern berücksichtigen, um eine optimale Heizwasserverteilung für alle Wohneinheiten sicherzustellen.

  1. Anfahrt und Besichtigung
  2. Erfassung der Gebäude:
    1. Dauer: 3 – 6 Stunden
    1. Analyse der gesamten Heizungsanlage, 
  3. Heizlastberechnung:
    1. Dauer: 6 – 12 Stunden
    1. Ermittlung der raumweisen Heizlast jeder einzelnen Wohneinheit.
  4. Berechnung der optimalen Durchflussmenge:
    1. Dauer: 1 – 2 Stunden
    1. Erstellung einer detaillierten Berechnung der Volumenströme für alle angeschlossenen Heizkörper, Heizkreise und Heizflächen.
  5. Gegebenenfalls: Wechsel der Heizkörperventile
    1. Dauer: ca. 0,5 Stunden pro Heizfläche
  6. Einstellung der Heizkörperventile und ggf. Einbau von Differenzdruckreglern:
    1. Dauer: 5 – 10 Minuten pro Heizkörper
    1. Die Durchflussmengen werden individuell eingestellt, um eine gleichmäßige Wärmeverteilung in allen Wohneinheiten zu gewährleisten.
  7. Prüfung, Dokumentation und Übergabe:
    1. Eine abschließende Kontrolle stellt sicher, dass alle Maßnahmen korrekt umgesetzt wurden.
    1. Die Ergebnisse werden schriftlich dokumentiert und können für Förderanträge genutzt werden.

Kosten für ein Mehrfamilienhaus

Die Kosten für einen hydraulischen Abgleich in einem Mehrfamilienhaus variieren je nach Anzahl der Wohneinheiten und Heizkörper. Eine grobe Schätzung hat die Bundesregierung für ein Wohngebäude mit sieben Wohneinheiten vorgenommen, dabei ergab die Kostenschätzung etwa 4.000 bis 5.000 Euro. Dabei ist zu beachten, dass die Kosten stark abhängig von den notwendigen Maßnahmen und dem baulichen Zustand der Heizungsanlage sind. In der Praxis hat sich als grober Richtwert ein 15 € pro Quadratmeter Wohnfläche, als realistischer erwiesen.

KomponenteDauerKosten
Erfassung der Heizungs -und Gebäudedaten3 – 6 Stunden500 – 1.500 €
Berechnung der Heizlast und hydraulischer Abgleich7 – 14 Stunden1.500 – 3.500 €
Einstellung der Thermostatventile5 – 10 Minuten pro Heizkörperpauschal
Falls erforderlich: Austausch von Thermostatventilen30 Minuten pro Heizkörper50 € pro Heizkörper
Optional: Installation von Differenzdruckreglern2 – 4 Stunden500 – 1.500 €

Kosten für den hydraulischen Abgleich einer Heizungsanlage

Die Gesamtkosten für einen hydraulischen Abgleich in einem Mehrfamilienhaus variieren stark, je nach Ausgangssituation und notwendiger Leistung:

Sollten voreinstellbare Thermostatventile fehlen und nachgerüstet werden müssen, entstehen pro Heizkörper zusätzliche Kosten von etwa 50 Euro. Falls darüber hinaus ein Austausch der Heizungspumpe erforderlich ist, sind dafür zusätzliche Kosten von etwa 600 Euro einzuplanen.

Förderfähigkeit des hy. Abgleiches 

Eigentümer von Mehrfamilienhäusern mit bis zu 5 Wohneinheiten können eine Förderung beantragen. Für Gebäude mit mehr Einheiten hat der Gesetzgeber die Förderung abgeschafft. Die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs in einem Mehrfamilienhaus mit einer Fläche von 500 Quadratmetern und fünf Wohneinheiten beläuft sich auf rund 5.000 Euro. Durch die staatliche Förderung des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) in Höhe von 15 Prozent (oder 20 %) reduziert sich der finanzielle Aufwand für die Eigentümer erheblich. Nach Abzug der Förderung verringern sich die Kosten um etwa 800 Euro, sodass letztendlich rund 4.000 Euro für die Maßnahme anfallen.

Fazit und Vorteile

Während die Durchführung in einem Einfamilienhaus meist innerhalb eines Tages abgeschlossen ist, nimmt sie in Mehrfamilienhäusern aufgrund der größeren Komplexität deutlich mehr Zeit in Anspruch. Auch die Kosten variieren je nach Gebäudegröße und Zustand der Heizungsanlage. Durch eine frühzeitige Planung und Nutzung möglicher Fördermittel kann der finanzielle Aufwand reduziert werden.


Umlage der Kosten für den hydraulischen Abgleich gemäß § 60c GEG

Nach § 60c GEG ist grundsätzlich der Eigentümer eines Gebäudes verpflichtet, die Kosten für den hydraulischen Abgleich zu tragen. Sind die beheizten Einheiten vermietet, kann der Eigentümer diese Kosten in der Regel gemäß § 559 BGB auf die Mieter umlegen. Dies ist möglich, wenn der hydraulische Abgleich als Modernisierungsmaßnahme gilt (siehe 1. ), da er zur Verbesserung der Energieeffizienz des Heizsystems beiträgt.

Erfolgt der hydraulische Abgleich ohne bauliche Veränderungen im Sinne des § 555b BGB, besteht die Möglichkeit, die Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umzulegen (siehe 2. ). Voraussetzung hierfür ist, dass der hydraulische Abgleich als Wartungs- oder Optimierungsmaßnahme gewertet wird und die Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag dies zulässt.

1. Option der Umlage als Modernisierungskosten gem. § 559 BGB

1.1) Einordnung hydraulischer Abgleich als Modernisierung statt bloßer Erhaltungsmaßnahme

Die Umlage der Kosten auf die Mieter im Wege der Modernisierungsumlage nach § 559 BGB ist nicht grundsätzlich ausgeschlossen, nur weil der hydraulische Abgleich nach § 60c GEG als Erhaltungsmaßnahme gemäß § 555a BGB betrachtet werden könnte.

Erhaltungsmaßnahmen sind in zwei Kategorien zu unterteilen: Instandhaltungsmaßnahmen beugen potenziellen Mängeln vor, während Instandsetzungsmaßnahmen bestehende Schäden oder Mängel beheben. Beide Arten der Erhaltung haben gemeinsam, dass sie lediglich den ursprünglichen Zustand der Mietsach oder technischen Anlagen bewahren oder wiederherstellen sollen.

Im Mietrecht muss der Vermieter lediglich eine funktionierende Wärmeversorgung sicherstellen, aber nicht die effizienteste Technik bereitstellen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine unwirtschaftliche Heizungsanlage keinen Mietmangel darstellt, solange sie den zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden technischen Standards entspricht und fehlerfrei arbeitet. Es besteht somit keine generelle Modernisierungspflicht für Vermieter.

Zudem kann aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot im Betriebskostenrecht kein Anspruch des Mieters auf eine Modernisierung der Anlagentechnik abgeleitet werden. Sowohl bei Wohnraum- als auch bei Gewerbemietverhältnissen bleibt der Vermieter nur zur Bereitstellung einer ordnungsgemäß funktionierenden Heizungsanlage verpflichtet, die zum Zeitpunkt der Errichtung den anerkannten Regeln der Technik entspricht, nicht jedoch zur Verbesserung ihrer Effizienz.

Da es keine rechtliche Verpflichtung gibt, die dem Eigentümer auferlegt, die Heizung laufend zu optimieren, geht der hydraulische Abgleich über eine bloße Instandhaltung hinaus. Er steigert die Effizienz der Anlage und verbessert den energetischen Standard des Gebäudes. Daher kann der hydraulische Abgleich als Modernisierungsmaßnahme angesehen werden, wodurch eine Umlage der Kosten auf die Mieter gemäß § 559 BGB möglich ist.

1.2) Einordnung einer Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b BGB

Eine Umlage der Kosten für den h. A. als Modernisierungskosten nach § 559 BGB setzt voraus, dass die Kriterien des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB erfüllt sind. Ein zentrales Erfordernis ist hierbei das Vorliegen einer „baulichen Veränderung“ im Sinne des § 555b BGB. In den meisten Fällen wird dies gegeben sein, ebenfalls gegeben ist die Sachlage der energetischen Sanierung.

1.3) Bedingung der „baulichen Veränderung“ gemäß § 555b BGB

Grundsätzlich gilt jeder direkte Eingriff in die Bausubstanz als bauliche Veränderung im Sinne des § 555b BGB. Allerdings wird der Begriff laut Gesetzgebung weit ausgelegt und umfasst auch Änderungen an der technischen Gebäudeausstattung. Eine Veränderung der technischen Einrichtung ist erforderlich, ohne dass zwingend zentrale Funktionselemente betroffen sein müssen. Bloße Anpassungen der Einstellungen oder Betriebsparameter, wie eine reduzierte Vorlauftemperatur in der Nacht, genügen hingegen nicht.

In der Praxis wird bei einem hydraulischen Abgleich regelmäßig eine bauliche Veränderung im Sinne des § 555b BGB vorliegen. Dies liegt vor allem daran, dass der hydraulische Abgleich nach § 60c GEG üblicherweise im Zuge der Installation einer neuen Heizungsanlage erfolgt. Da die Installation einer Heizungsanlage zweifelsfrei eine bauliche Veränderung darstellt, ist der hydraulische Abgleich als begleitende Maßnahme in diesen Kontext einzubeziehen.

Unabhängig von einer Heizungsinstallation beinhaltet ein hydraulischer Abgleich gemäß § 60c GEG sehr häufig technische Eingriffe an der bestehenden Heizungsanlage. Dazu zählen unter anderem der Austausch von Thermostatventilen oder der Einbau von Durchflussbegrenzern, Differenzdruckreglern, Strangregulierventile etc.. Nach den oben dargelegten Kriterien sind solche Maßnahmen als technische Änderungen der Heizungsanlage und somit als bauliche Veränderungen im Sinne des § 555b BGB zu werten.

Diese Einschätzung wird auch durch den allgemeinen Modernisierungsbegriff gestützt, der bei der Anwendung des § 555b BGB grundsätzlich weit auszulegen ist.

1.4) Hydraulischer Abgleich als „energetische Modernisierung“ nach § 555b Nr. 1 BGB

Damit eine bauliche Veränderung als energetische Modernisierung gemäß § 555b Nr. 1 BGB gilt, muss sie eine nachhaltige Einsparung von Endenergie in der Mietsache bewirken. Diese Regelung erfasst unter anderem Maßnahmen, die den Energieverlust und -verbrauch bei zentralen Heizungs- und Warmwassersystemen reduzieren. Entscheidend ist, dass die Einsparung gezielt durch eine konkrete Maßnahme erzielt wird, was auf den hydraulischen Abgleich zutrifft. Auch der Bundesgerichtshof (BGH) hat anerkannt, dass der hydraulische Abgleich als Modernisierungsmaßnahme in diesem Sinne einzustufen ist.

Jedoch erfüllt ein hydraulischer Abgleich nicht den neuen Tatbestand der GEG-Heizungsanlagenmodernisierung nach § 555b Nr. 1a BGB. Dies liegt daran, dass er für sich genommen nicht zwangsläufig mit der Installation einer neuen Heizungsanlage gemäß § 71 GEG verbunden ist. Selbst wenn der hydraulische Abgleich im Zusammenhang mit einer Heizungsinstallation nach § 71 GEG durchgeführt wird, bleibt fraglich, ob er den Anforderungen des § 555b Nr. 1a BGB genügt, da diese Regelung primär den Einbau oder die Aufstellung der Heizungsanlage selbst betrifft und nicht begleitende Maßnahmen wie den hydraulischen Abgleich.

1.5) Erfüllung zusätzlicher Voraussetzungen gemäß § 559 BGB

Für eine Umlage der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen durch eine Mieterhöhung muss der Vermieter sicherstellen, dass sämtliche gesetzlichen Vorgaben nach § 559 BGB erfüllt sind. Neben einer formal korrekten Ankündigung der Mieterhöhung ist entscheidend, ob die finanzielle Mehrbelastung für den Mieter als zumutbar gilt (§ 559 Abs. 4 S. 1 BGB). Dabei werden sowohl die aktuelle Mietsituation als auch die erwarteten Betriebskosten berücksichtigt.

Ein Widerspruch des Mieters wegen unzumutbarer Härte ist jedoch nicht möglich, wenn die Modernisierung aufgrund gesetzlicher Vorschriften oder behördlicher Anweisungen unumgänglich war (§ 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 2 BGB). Dies gilt insbesondere, wenn die Maßnahme nicht auf eine freiwillige Entscheidung des Vermieters zurückgeht, sondern aus rechtlichen Verpflichtungen resultiert.

Da der hydraulische Abgleich gemäß § 60c GEG bei einer neuen Heizungsinstallation zwingend erforderlich ist, entfällt in der Regel die Möglichkeit für den Mieter, eine unbillige Härte geltend zu machen. Somit liegen meist alle Voraussetzungen vor, um die Kosten des hydraulischen Abgleichs über eine Modernisierungsmieterhöhung rechtlich zulässig weiterzugeben.

2. Option der Umlagekosten als Betriebskosten

Falls der hydraulische Abgleich nach § 60c GEG nicht als bauliche Veränderung im Sinne des § 555b BGB gilt – etwa weil er nicht unmittelbar mit der Installation eines neuen Heizsystems oder einer technischen Modifikation der Anlage wie dem Austausch von Thermostaten verbunden ist – besteht die Möglichkeit, die entstehenden Kosten über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umzulegen.

In diesem Fall könnten die Kosten des hydraulischen Abgleichs als regelmäßige Wartungsausgaben betrachtet werden und unter § 2 Nr. 4 lit. a) der Betriebskostenverordnung (BetrKV) fallen. Da Wartungskosten grundsätzlich umlagefähig sind, wäre es möglich, die Aufwendungen für den hydraulischen Abgleich auf die Mieter zu übertragen.

2.1) Definition der Wartungskosten gemäß § 2 Nr. 4 lit. a) BetrKV

Gemäß § 2 Nr. 4 lit. a) BetrKV zählen die „Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage“ zu den umlagefähigen Betriebskosten. Darunter fallen unter anderem Aufwendungen für die Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage sowie für die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit und Einstellung durch eine Fachkraft. Eine entsprechende Definition findet sich auch in § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Diese Tätigkeiten werden allgemein unter dem Begriff „Wartungskosten“ zusammengefasst.

Nicht zu den Wartungskosten gehören hingegen Ausgaben für Instandsetzungen wie Reparaturen defekter Ventile, Pumpen oder Steuerungen, da diese ausschließlich der Behebung konkreter Störungen dienen. Wartungskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung umfassen dagegen Maßnahmen, die den ordnungsgemäßen Betrieb der Heizungsanlage dauerhaft sicherstellen. Dazu zählen auch Arbeiten zur Optimierung der Effizienz und Energieausnutzung der Anlage.

Die Umlagefähigkeit solcher Wartungskosten wird grundsätzlich weit ausgelegt. Neben den explizit genannten Kosten für die „Einstellung durch eine Fachkraft“ fallen darunter auch Aufwendungen für Kleinmaterial wie Dichtungen, Düsen oder Filter sowie für Maßnahmen wie die Reinigung des Brenners, die Entlüftung der Heizkörper und das Nachfüllen von Wasser. Um als Betriebskosten geltend gemacht zu werden, müssen diese Maßnahmen jedoch regelmäßig durchgeführt werden und zur dauerhaften Funktionstüchtigkeit der Heizungsanlage beitragen.

2.2) Bewertung der Umlagefähigkeit des hydraulischen Abgleichs nach BetrKV

Betrachtet man die rechtlichen Maßstäbe zur Umlagefähigkeit von Betriebskosten, spricht vieles dafür, dass die Kosten für den hydraulischen Abgleich (sowohl die Ausführung, als auch die Berechnung) nach § 60c GEG – sofern sie nicht bereits als Modernisierungskosten gelten – als Wartungskosten gemäß § 2 Nr. 4 lit. a) BetrKV in die Betriebskostenabrechnung einfließen können.

Obwohl der hydraulische Abgleich nach § 60c GEG als einmalige Maßnahme durchgeführt wird, ist zu beachten, dass Wartungskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung typischerweise auf wiederkehrenden Maßnahmen basieren. Allerdings verfolgt der hydraulische Abgleich nicht nur das Ziel, eine bestehende Beeinträchtigung zu beheben, sondern dient der allgemeinen Effizienzsteigerung der Heizungsanlage. 

Er sorgt für einen technisch einwandfreien Betriebszustand über einen längeren Zeitraum hinweg, wodurch er funktional mit regelmäßigen Wartungsmaßnahmen vergleichbar ist. Zudem könnte ein hydraulischer Abgleich, je nach Notwendigkeit, mehrfach durchgeführt werden, was die Vergleichbarkeit weiter unterstreicht.

Auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten erscheint die Einstufung der Kosten als Wartungskosten sinnvoll. Die Durchführung des hydraulischen Abgleichs dient dazu, die Heizungsanlage an die gesetzlichen Vorgaben des GEG anzupassen. Gleichzeitig profitieren die Mieter von einer effizienteren Heizleistung, was zu einer langfristigen Reduzierung des Energieverbrauchs führen kann. Daher lässt sich eine Umlage dieser Kosten auf die Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung sachlich rechtfertigen.

Hoheitliche Durchsetzung der Behörde

Die Einhaltung der Verpflichtung zum hydraulischen Abgleich gemäß § 60c GEG kann auch durch behördliche Maßnahmen sichergestellt werden. Nach § 95 GEG ist die zuständige Behörde befugt, entsprechende Anordnungen zu erlassen, um die Einhaltung dieser Vorschrift zu gewährleisten. Sollte die Verpflichtung nicht erfüllt werden, kann die Behörde die Durchführung des hydraulischen Abgleichs per Verwaltungsakt anordnen, sofern dies verhältnismäßig ist.

Zusätzlich drohen bei Nichteinhaltung Sanktionen: Nach § 108 Abs. 1 Nr. 7 GEG kann ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro verhängt werden. Mieter oder andere Dritte haben jedoch keinen rechtlichen Anspruch darauf, dass die Behörde eine Anordnung zur Durchführung des hydraulischen Abgleichs erlässt. Dies liegt daran, dass § 60c GEG kein subjektives öffentliches Recht zugunsten einzelner Mieter oder Dritter begründet, sondern primär der allgemeinen Durchsetzung energetischer Vorgaben dient.

Fazit und Ausblick

Mit § 60c GEG wurde für Gebäude mit mindestens sechs Wohneinheiten oder anderen selbstständigen Nutzungseinheiten eine ab dem 1. Oktober 2024 geltende Verpflichtung zur Durchführung eines hydraulischen Abgleichs eingeführt. Im Gegensatz zur bisherigen Regelung in § 3 EnSimiMaV betrifft diese Pflicht ausschließlich neu installierte Heizungsanlagen, unabhängig vom verwendeten Brennstoff. Damit wurden praxisferne Vorgaben der EnSimiMaV auf ein realistisches Maß reduziert.

Hinsichtlich der Kostentragung hat der Gesetzgeber keine eindeutige Regelung getroffen. Jedoch sprechen juristische Argumente dafür, dass die Kosten entweder als Modernisierungsumlage oder über die Betriebskostenabrechnung auf Mieter übertragen werden können. Bei unterlassenem hydraulischen Abgleich könnte sich dies auf die Betriebskostenabrechnung auswirken, da eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots geltend gemacht werden könnte. Die endgültige rechtliche Klärung offener Fragen zur Auslegung und den mietrechtlichen Folgen von § 60c GEG bleibt weiterhin nicht abschließend geklärt.

Quelle: https://datenbank.mietgerichtstag.de/assets/Materialien/Schuldt-Hydraulischer-Abgleich-nach-60c-GEG-NZM.pdf

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